坐落于江蘇省常州市大通河北岸的常州華潤國際社區(qū)是華潤置地有限公司（1109.HK，以下簡稱“華潤置地”）在常州布局的大型城市綜合體，規(guī)劃包含住宅、萬象商業(yè)、全程教育和水岸公園等多元化業(yè)態(tài)，填補(bǔ)了區(qū)域乃至常州缺乏城市綜合體的空白。
近日，多位知情人士向《中國經(jīng)營報》記者反映，開發(fā)商方面曾在室外擋板、宣傳單頁和視頻中承諾建設(shè)15萬平方米的萬象城商業(yè)項目，但實際上，拿地9年過去，商業(yè)地塊仍舊荒廢，四處野草叢生。在最新第七期項目的宣傳中，工作人員還表示“萬象城肯定建不出來了”。
常州市工商局廣告監(jiān)管處一名工作人員表示，房地產(chǎn)廣告宣傳方面應(yīng)該合法合規(guī)，相關(guān)購房者如果有投訴問題，可以向工商部門提供宣傳資料和影像，一旦核實涉嫌虛假宣傳，將會介入調(diào)查處理。
針對商業(yè)項目后續(xù)的開發(fā)進(jìn)度，記者來到華潤置地常州有限公司（以下簡稱“華潤常州公司”），該公司客戶關(guān)系部工作人員朱偉表示，公司無法對此作出回復(fù)，將聯(lián)系無錫區(qū)域公司營銷方面負(fù)責(zé)人進(jìn)行回應(yīng)。然而，截至發(fā)稿，未收到對方的回復(fù)，記者多次撥打電話聯(lián)系，對方亦無人接聽。
在上海購物中心協(xié)會品牌專業(yè)委員會副秘書長杜斌看來，華潤萬象城之所以變成“紙上談兵”的項目，緣于常州商業(yè)地產(chǎn)市場供過于求，開發(fā)企業(yè)出于盈利性的考慮，才遲遲未動工。
“紙上的萬象城”
在常州市民的眼中，華潤國際社區(qū)是市內(nèi)為數(shù)不多的“地鐵大盤”。隨著常州首條地鐵線的收尾，該項目即將享受地鐵帶來的便利。
據(jù)華潤置地官網(wǎng)顯示，華潤國際社區(qū)項目總占地53萬平方米，總建筑面積135萬平方米，是人居、教育、消費(fèi)為一體的城市綜合體，位于天寧區(qū)中吳大道及和平中路交匯處。
作為華潤置地進(jìn)駐常州市的首個項目，華潤國際社區(qū)除了體量龐大之外，同樣配套有大型商場和購物中心。在首次開盤之初，沿街豎立的巨幅廣告噴繪，印著金光閃耀的商場圖像，圖中赫然寫著“萬象城”字樣。同時，華潤國際社區(qū)的官方微博和宣傳單頁也介紹稱，華潤國際社區(qū)規(guī)劃15萬平方米萬象商業(yè)，引入華潤置地旗下首席城市商業(yè)旗艦萬象城。
該項目策劃經(jīng)理宋傳明曾在接受《常州晚報》記者采訪時透露，樓盤主要面向市場的是普通住宅，還有15萬平方米的萬象城商業(yè)，“按目前公布的圖紙看，地鐵站挨著商業(yè)部分，這將為我們聚集更多人氣，帶來廣闊前景。”
“當(dāng)初正是因為看到萬象城的宣傳才買房過來。”華潤國際社區(qū)一期劍橋瀾灣的業(yè)主時先生告訴本報記者，小區(qū)周邊缺乏大型的商場，2013年時有鄰居看到萬象城的規(guī)劃圖便買房過來，但時隔5年過去，開發(fā)商卻一直未開工建設(shè)。
常州市民吳先生曾經(jīng)憧憬小區(qū)未來規(guī)劃的“地鐵口的項目又有大型購物商場”，他介紹，在前期開盤的時候，售樓處還帶著準(zhǔn)業(yè)主們前往杭州參觀萬象城。
然而多年過去，位于八期的商業(yè)地塊依舊堆放著荒土，逐漸消磨了他的耐心。“業(yè)主在聯(lián)名發(fā)函投訴開發(fā)商，催促其加快施工進(jìn)度。”吳先生表示。
常州市天寧區(qū)華潤國際社區(qū)居委會書記巢綱表示，目前業(yè)主的投訴函已經(jīng)發(fā)至華潤常州公司。社區(qū)方面將密切關(guān)注事件進(jìn)展，督促雙方協(xié)商解決。
項目為何前后開發(fā)規(guī)劃發(fā)生改變，目前具體有何計劃？記者帶著疑問來到華潤常州公司，但工作人員婉拒了采訪。
杜斌表示，9年前，商業(yè)地產(chǎn)前景較好，華潤置地或確實準(zhǔn)備開發(fā)萬象城，而近年來商業(yè)地產(chǎn)市場不景氣，當(dāng)?shù)仨椖恐饾u增多，開發(fā)商考慮到虧損的風(fēng)險，所以進(jìn)行更改。其還介紹，整個商業(yè)市場目前競爭太激烈，收益并不理想，難以達(dá)到預(yù)期的收入水平，所以開發(fā)商對開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。
拿地至今未報建
公開資料顯示，2009年6月17日，華潤置地?zé)o錫公司總經(jīng)理遲峰代表華潤集團(tuán)下屬的利馳有限公司，簽署了常州市和平中路東側(cè)4宗地塊的掛牌出讓成交確認(rèn)書。首次布局常州，華潤即拿下800畝土地。
該處4宗土地為原常化廠及周邊地塊，用地性質(zhì)全部為住宅，總面積達(dá)536445平方米，華潤置地以181056萬元的底價受讓。
據(jù)華潤置地2017年年報顯示，常州國際社區(qū)地盤面積共53.64萬平方米，未出售可售面積42.68萬平方米，計劃于2021年5月落成。
據(jù)了解，拿地之后，華潤置地將4宗地塊進(jìn)行分期開發(fā)，具體為B、C、E、F地塊。常州市規(guī)劃局天寧分局管理二科工作人員介紹，在土地出讓之初，4宗地塊的用途和規(guī)劃有明確要求。根據(jù)控規(guī)圖，B、C地塊是純商業(yè)地塊，為不少于10萬平方米的公建配套，其中包含商業(yè)、文教娛樂、辦公等功能。“目前E、F商業(yè)和住宅地塊已經(jīng)開發(fā)，B、C地塊還未報建。”
近日，本報記者實地調(diào)查走訪看到，常州華潤國際社區(qū)一期至四期均已建成，多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住，六期項目正在建設(shè)，也已無房可售。在富盛一路和夏雷路附近的樓盤樣板房后面，四周被圍墻包圍著，透過一處破舊的鐵皮圍擋，記者看到，里面的空地上長滿雜草，絲毫沒有動工痕跡，仍在“曬地皮”。
華潤國際社區(qū)售樓部附近的一名工作人員介紹，該塊空地即是前期規(guī)劃建造萬象城的地方，預(yù)計明年開工，將建成商業(yè)項目。“但肯定不是萬象城，因為這邊檔次不夠，達(dá)不到建造的水平。”
9月20日，記者在華潤置地官網(wǎng)注意到，在華潤國際社區(qū)的區(qū)位配套信息一欄，僅規(guī)劃為5萬平方米社區(qū)商業(yè)。
常州市國土局天寧分局土地利用科負(fù)責(zé)人伍啟翔告訴記者，當(dāng)時華潤拿地拿得時間早，政策上并未對開發(fā)進(jìn)度有約定，沒有規(guī)定商業(yè)地塊要先封頂和開業(yè)，所以開發(fā)商才一直遲遲未動工。商住地塊建設(shè)開發(fā)的產(chǎn)品，國土部門無法進(jìn)行制約，但是如果不進(jìn)行開發(fā)，將會受到處罰。
“從此類方案修改等情況看，多少是受到了常州城市規(guī)劃調(diào)整以及房地產(chǎn)政策調(diào)整的影響。大體上說，這個時候資金回籠慢，也會影響項目的開工和建設(shè)。”財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)分析表示。
9年過去，商業(yè)項目仍舊是一片荒地，而住宅區(qū)域早已銷售一空。億翰智庫研究總監(jiān)張化東指出，一般情況下，開發(fā)企業(yè)會將商業(yè)置于開發(fā)中期，在開發(fā)一部分住宅之后馬上開發(fā)商業(yè)，再繼續(xù)開發(fā)住宅，以提高后期住宅的銷售價格，但是在目前的限價政策下，開發(fā)商沒有太多操作空間，因此將商業(yè)項目置后開發(fā)。
或敗走常州商業(yè)市場
記者在常州調(diào)查采訪中了解到，近年來，商業(yè)地產(chǎn)項目在常州逐漸增多，走在市區(qū)里，相隔不遠(yuǎn)就能看到專業(yè)市場和商貿(mào)城。
杜斌介紹，從長三角區(qū)域來看，常州的商業(yè)地產(chǎn)水平表現(xiàn)并不好，部分核心區(qū)域最繁華的地段，商業(yè)項目運(yùn)營也表現(xiàn)平平。但是常州商業(yè)地產(chǎn)項目供應(yīng)量過大，市場供過于求。
據(jù)《新華日報》報道，在常州和蘇州等二線城市，城市綜合體的數(shù)量呈爆發(fā)式增長。數(shù)據(jù)顯示，2014年到2017年底，常州新增300余萬平方米商業(yè)面積，其中8萬平方米以上的商業(yè)體新增19個。2017年底，常州人均商業(yè)面積達(dá)4.8平方米，與上海、南京等大致相當(dāng)。
今年3月，常州市房地產(chǎn)商會會長劉燦放曾在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時也透露出心中的憂慮，其表示，“從去庫存角度，常州商業(yè)地產(chǎn)的‘空殼子’（指閑置商業(yè)地產(chǎn)）還比較大，一塊商業(yè)地產(chǎn)背后就是巨大的資源浪費(fèi)，在很多城市中心地區(qū)，也存在很多人流不旺而導(dǎo)致的閑置資源。商業(yè)地產(chǎn)存在的問題，除了階段性供過于求外，主要是布局不夠合理，也存在如何管理和經(jīng)營等問題。”
在與巢綱的攀談中，記者了解到，目前華潤國際社區(qū)各期項目中，入住率最高為70%，最新交付的五期入住僅數(shù)十戶。
“按照華潤國際社區(qū)目前的人流量狀況，按正常的萬象城運(yùn)營方式，是比較危險的。”杜斌認(rèn)為，華潤置地在常州建設(shè)萬象城將面臨大型品牌入駐不夠多的難題，加之商業(yè)地產(chǎn)項目競爭激烈，招商難度較大，整個市場的消費(fèi)力和人流量水平不高。萬象城或可以從公寓和街區(qū)入手，加強(qiáng)營銷環(huán)節(jié)的投入，降低開發(fā)等級。
此外，多方信源透露，由于華潤國際社區(qū)曾為常州化工廠的所在地，在項目建設(shè)之初即因為土地污染受到爭議。彼時，常州化工廠總用地422畝，主要產(chǎn)品為燒堿、氯氣、鹽酸等。后經(jīng)過多年水土修復(fù)工程，逐漸走出了污染陰霾。常化廠的搬遷、填土等工序或耽誤到項目的開發(fā)。
針對常州華潤萬象城項目的建設(shè)情況，記者多次致電華潤無錫公司及華東大區(qū)品牌負(fù)責(zé)人，并發(fā)出采訪請求。無錫公司工作人員表示，客戶部將會回電話介紹，具體情況也可以詢問常州公司，華東大區(qū)品牌負(fù)責(zé)人則表示需要先了解情況，截至發(fā)稿均未有所回應(yīng)。
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