通過資本市場以舊還新來獲得所需運營及投資資金，是開發(fā)商融資的重要手段。然而這種以舊還新的方式，將面對更加苛刻的規(guī)定。通過窗口指導，公司債與票據(jù)的互還、互償將難以為繼，監(jiān)管層也將就此展開摸底排查。
隨著近期各地各監(jiān)管部門出臺諸多金融、現(xiàn)房銷售等方面的政策，下半年開發(fā)商的資金正面臨更大的考驗。房產(chǎn)機構(gòu)認為，鑒于地方政府抑制房價上漲和穩(wěn)定住房市場的決心堅定，今年住宅價格將受到下行壓力。
仲量聯(lián)行住宅部總監(jiān)周靜認為，之后的兩個季度包括限價在內(nèi)嚴格的調(diào)控政策，將繼續(xù)保持甚至有加碼的可能性。出于金融及各地調(diào)控政策的壓力，下半年將有更多的開發(fā)商會受到資金壓力而加快開盤速度。“預計今年下半年新增供應的增加將帶動銷售量回暖。不過在政府限價政策下，價格將有下行壓力。”周靜說。
房企融資用途受嚴格監(jiān)管
近日市場傳出消息稱，監(jiān)管層通過窗口指導收緊了對房企的融資檢查。這項排摸的主要內(nèi)容，是針對公司債與票據(jù)的互還、互償。
此前公司債與票據(jù)之間可以互還，但按窗口指導的新規(guī)定，公司債只能還公司債、票據(jù)只能還票據(jù)。從分管領(lǐng)域看，公司債融資由交易所監(jiān)管，票據(jù)則由銀行間市場交易商協(xié)會監(jiān)管；這項檢查將由交易所和銀行間協(xié)會通過分別檢測自身相關(guān)部門展開排摸。
對于發(fā)放新債券，操作層面也有了新的精神：舊債到期或長租公寓，開發(fā)商才有發(fā)行新債的可能。
分析人士指出，窗口指導的這種操作，從源頭收緊新增發(fā)債的同時還對以舊還新用途做出明確強調(diào)，其實是對資金流量、流向的雙重規(guī)范。
仲量聯(lián)行市場研究部總監(jiān)姚耀認為，開發(fā)商從資本市場獲得新資金的規(guī)模預計會繼續(xù)有所收縮，而對融資使用用途的規(guī)范，讓房企以舊還新的接力融資變得更加困難。
不只是對融資用途進行規(guī)范，在資金源頭，開發(fā)商融資的數(shù)量和規(guī)模，已經(jīng)出現(xiàn)大范圍縮水。中止以至終止發(fā)債的房企，已經(jīng)有近20家。
“從多個類型債券發(fā)行中止的現(xiàn)象中，傳達出重要的資本市場信息。按當前的市場及政策走向來看，上半年資本市場收緊融資的勢頭將在下半年延續(xù)。”姚耀表示。
隨著上交所7月12日一則公告，保利置業(yè)從6月19日中止發(fā)行15.14億元資產(chǎn)支持證券到7月12日終止，保利置業(yè)申請發(fā)行的這項購房尾款ABS融資宣告流產(chǎn)。
保利置業(yè)ABS支持證券從中止到終止還不到一個月，而在此之前已經(jīng)有二十多家房企的融資處于中止狀態(tài)。
6月15日金融街中止了一筆50億元公司債券，合生創(chuàng)展等多家房企債券均遭中止。有機構(gòu)統(tǒng)計，今年上半年共24家房企欲發(fā)行公司債1125億元，然而中止的次數(shù)則達到21次。
對于房企融資渠道的收緊，第一太平戴維斯中國市場研究部助理董事張琳認為，金融機構(gòu)持續(xù)去杠桿，將對樓市和房企產(chǎn)生影響。而下半年房地產(chǎn)的融資形勢也不容樂觀。
“開發(fā)商融資渠道收緊、新增融資規(guī)模縮減的態(tài)勢，預計不會發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。對開發(fā)商來說，過多冀望監(jiān)管層在融資政策上放水不太現(xiàn)實。通過加快銷售來回籠資金，保證現(xiàn)金流安全，應該是每一家房企排在前位的重要議題。”張琳表示。
地方不斷加碼樓市調(diào)控
對融資源頭監(jiān)管加強的時候，地方正經(jīng)歷一波新政出臺的小高峰。除了限購、限貸、限價、限售等措施，一些城市將開發(fā)商銷售的門檻抬得更高：達到現(xiàn)房才能銷售。
7月17日廣東省江門市住建局公布了商品房現(xiàn)售管理辦法的征求意見稿。這份意見稿除了要求未辦理過商品房預售許可的項目，不得通過認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，這份意見稿還明確規(guī)定，自2018年10月1日起，江門市商品房銷售將實行現(xiàn)售備案制。
有分析人士認為，現(xiàn)房銷售將延長開發(fā)商投資和資金回籠周期，將對開發(fā)商資金產(chǎn)生一定壓力。不過也有專家認為，江門市現(xiàn)房銷售的這種措施是否會在其它城市復制，還是個未知數(shù)。
在江門市之前，南京于2016年在土地出讓環(huán)節(jié)就提出對開發(fā)商現(xiàn)房銷售的要求。今年正值這批現(xiàn)房上市銷售時期，預計將有超過66個項目。不過南京土地出讓政策近期也發(fā)生了微妙變化。
7月17日南京推出的幾幅住宅地塊出讓條件中，悄然取消了現(xiàn)房銷售條件，而改為競建自持商品住房面積。此前南京在土地競拍規(guī)則中明確，土地競價達到最高限價90%時，該地塊商品住房必須現(xiàn)房銷售。
南京在土拍環(huán)節(jié)取消現(xiàn)售房規(guī)定，業(yè)界認為這與樓市價格上揚速度較快、項目上市時間的延長在樓市上升期、一定時間減少市場供應量的時候反而有利于開發(fā)商在樓市上揚期獲得更多利潤。
業(yè)內(nèi)機構(gòu)一位分析師指出，如果改為現(xiàn)房銷售+增加自持比例，并對自持年限、不得變相轉(zhuǎn)讓等提出更多要求，將對開發(fā)商資金產(chǎn)生重要影響。但即使是這樣，對開發(fā)資金鏈相對充裕的開發(fā)商來說，自持部分如果做成長租公寓，開發(fā)商仍然可以通過資本市場融資獲得流動性。
在姚耀看來，無論是資金層面還是各地樓市政策的陸續(xù)出臺，下半年樓市都將延續(xù)資金持續(xù)緊張的態(tài)勢。由于一些房企擴張速度過快，資金回籠將面臨挑戰(zhàn)。但另一方面，各種調(diào)控措施的出臺，調(diào)控的手段除了著眼于資金，關(guān)鍵在于改變市場預期。
“如果購房者、開發(fā)商、投資市場認為樓市發(fā)展前景很好，只要有機會入市，無論是購房者還是開發(fā)商，都會持續(xù)將資金投入這一市場。”姚耀認為。
張琳也認為，雖然出現(xiàn)這么多政策，但買家入市、開發(fā)商加杠桿買地擴張的一個重要背景，是這些市場參與者堅定看好未來樓市。“金融政策與地方政策的不斷疊加，可能對樓市前景預期轉(zhuǎn)變產(chǎn)生重要影響。如果購房者、開發(fā)商出現(xiàn)適當觀望情緒，將在一定程度上減緩流入樓市資金速度，市場樓市追捧的熱度將隨之明顯下降。”張琳表示。
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