分析認(rèn)為，目前北京二手市場(chǎng)表現(xiàn)得頗為健康，之前的市場(chǎng)升溫只是從低谷向正常回歸。一旦回歸正常，交易量?jī)r(jià)立刻從上行轉(zhuǎn)向平穩(wěn)甚至下行，過(guò)熱并未出現(xiàn)。形成這樣的局面，北京樓市政策功不可沒(méi)，持續(xù)調(diào)控形成了投機(jī)需求逃離和剛性需求回歸，市場(chǎng)交易基本以居住為目的。
自去年“3·17”新政以來(lái)，北京樓市遭遇了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。通過(guò)限購(gòu)、限貸等方式在最大程度上擠壓了投資需求，同時(shí)也令市場(chǎng)陷入深度調(diào)整中。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月20日，北京二手房住宅6月簽約9750套。這一成交量依然是2015年來(lái)，連續(xù)4年的最低點(diǎn)，同比下跌了13.2%。但相比2017年下半年，環(huán)比上漲了56.2%。房?jī)r(jià)調(diào)整下，剛需購(gòu)房者入市，北京二手房?jī)r(jià)格調(diào)整明顯，從2017年4月開(kāi)始到現(xiàn)在12個(gè)月累計(jì)跌幅超過(guò)15%，部分區(qū)域跌幅近20%。
二手房市場(chǎng)反映市場(chǎng)狀態(tài)相對(duì)真實(shí)。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉認(rèn)為，整體而言，目前北京二手市場(chǎng)表現(xiàn)得頗為健康，之前的市場(chǎng)升溫只是從低谷向正常回歸。一旦回歸正常，交易量?jī)r(jià)立刻從上行轉(zhuǎn)向平穩(wěn)甚至下行，過(guò)熱并未出現(xiàn)。形成這樣的局面，北京樓市政策功不可沒(méi)，持續(xù)調(diào)控形成了投機(jī)需求逃離和剛性需求回歸，市場(chǎng)交易基本以居住為目的。“相信在政策持續(xù)護(hù)航下，未來(lái)北京二手房市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)較為平穩(wěn)的時(shí)期。”
成交量創(chuàng)四年來(lái)新低
2017年3月17日，北京市住建委、市規(guī)劃國(guó)土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)，樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。政策規(guī)定：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款。
政策發(fā)布一年零三個(gè)月以來(lái)，對(duì)北京樓市帶來(lái)“重創(chuàng)”。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2018年6月20日，北京二手房住宅6月簽約9750套，與2018年5月同期11105套相比下調(diào)12%。這是2015年來(lái)連續(xù)4年的最低點(diǎn)。
成交量下跌的同時(shí)，房?jī)r(jià)也在調(diào)整。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月，北京全市二手房均價(jià)約在58500元/平方米左右，相當(dāng)于2016年12月的水平；與2017年3月相比，跌幅達(dá)15%。據(jù)前述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從2017年4月開(kāi)始到現(xiàn)在這12個(gè)月，北京市二手房?jī)r(jià)格累計(jì)跌幅超過(guò)15%。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者隨機(jī)調(diào)查了北京市通州區(qū)、海淀區(qū)及豐臺(tái)區(qū)二手房市場(chǎng)價(jià)格情況，經(jīng)紀(jì)人均表示目前市場(chǎng)上二手房?jī)r(jià)格與新政前相比，降幅很大。通州一位經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)，“一些老小區(qū)相比去年三四月份，價(jià)格降幅在1萬(wàn)/平方米左右。這幾個(gè)月房?jī)r(jià)較平穩(wěn)，交易量有所增長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)者也以剛需客為主。”
海淀一位中介人士則告訴記者，從去年三四月份開(kāi)始，二手房?jī)r(jià)格一直在跌，幅度大約在20%左右；豐臺(tái)區(qū)二手房經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)，跟去年三四月份相比，區(qū)內(nèi)二手房?jī)r(jià)格跌幅約在10%-15%，每平方米降了近1萬(wàn)元。今年春節(jié)后，二手房?jī)r(jià)格有些許上漲，但并不明顯。
雖然北京市6月份二手房的成交量和價(jià)格仍在低位徘徊，但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，6月北京二手房住宅成交將在1.6萬(wàn)套左右，疊加2018年已經(jīng)成交的70563套，預(yù)計(jì)上半年，北京二手房成交住宅套數(shù)將在7.6萬(wàn)套左右。若這一數(shù)據(jù)與市場(chǎng)成交量一致，則與2017年下半年相比，二手房成交量將環(huán)比上漲56%。從這一角度看，二手房市場(chǎng)整體有回暖趨勢(shì)。
張大偉認(rèn)為，“目前北京二手房成交量依然屬于平穩(wěn)周期，5-6月剔除學(xué)區(qū)交易等影響，市場(chǎng)真實(shí)成交二手房在1.5萬(wàn)套左右，這在2009年以來(lái)的市場(chǎng)中屬于平穩(wěn)期成交量。從整體上看，北京市場(chǎng)已經(jīng)從2017年三四季度的最低迷中，逐漸走向平穩(wěn)。”
未來(lái)將進(jìn)入平穩(wěn)期
對(duì)于北京二手房市場(chǎng)近一年來(lái)的表現(xiàn)，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱(chēng)，二手房?jī)r(jià)呈現(xiàn)明顯“過(guò)山車(chē)”態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)在2017年到達(dá)頂點(diǎn)之后一路下滑，2018年2季度房?jī)r(jià)已基本處于相對(duì)穩(wěn)定位置，目前二手房成交均價(jià)穩(wěn)定在5.4萬(wàn)-5.5萬(wàn)/平方米區(qū)間。從成交量來(lái)看，5月網(wǎng)簽約1.8萬(wàn)套，處于近一年來(lái)高點(diǎn)。
張波稱(chēng)，雖然從目前來(lái)看北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但并不表示市場(chǎng)會(huì)回歸到調(diào)控前的狀況。究其原因，目前北京市場(chǎng)的投資群體已經(jīng)幾乎不見(jiàn)蹤影，市場(chǎng)成交大都圈定在自住需求，隨著調(diào)控深入，尤其是房?jī)r(jià)逐步回歸理性，自住者入場(chǎng)人數(shù)在不斷增長(zhǎng)。未來(lái)北京二手房整體還將呈價(jià)穩(wěn)量變態(tài)勢(shì)，雖會(huì)受季度等因素影響，但房?jī)r(jià)整體持續(xù)穩(wěn)定將是大概率事件，投資性需求很難在今年死灰復(fù)燃。
我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉也認(rèn)為，未來(lái)北京二手市場(chǎng)將進(jìn)入較為平穩(wěn)的時(shí)期。
值得注意的是，今年上半年新建商品房住宅簽約數(shù)據(jù)依然低迷。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，半年新建商品房住宅網(wǎng)簽將創(chuàng)造歷史同期最低，從有完整數(shù)據(jù)的2005年算起，這是歷史第一次出現(xiàn)半年新商品房住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)）不足萬(wàn)套的歷史最低值（預(yù)計(jì)半年合計(jì)不足8500套），即使加上共有產(chǎn)權(quán)的2103套，也僅1.06萬(wàn)套，依然是歷史最低值。
張大偉表示，限價(jià)房政策明確后，預(yù)計(jì)2018年下半年，新建住宅將出現(xiàn)簽約井噴，特別是限競(jìng)房的大量供應(yīng)，將導(dǎo)致快速簽約，而這些項(xiàng)目在最近幾個(gè)月有望入市2萬(wàn)套以上。
張大偉稱(chēng)，從價(jià)格走勢(shì)看，2018年北京市場(chǎng)因?yàn)橛写罅糠吭垂?yīng)，調(diào)控政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，所以?xún)r(jià)格出現(xiàn)明顯反彈的可能性不大。但在經(jīng)歷過(guò)2017年大幅度下調(diào)后，市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行將是2018年下半年的主要趨勢(shì)。
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