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作為深圳剛需外溢的區(qū)域，惠州并不適宜嚴格的限購；但對投資者而言，由于供應(yīng)量巨大，惠州的房產(chǎn)投資空間不是很大。

  6月初的一個工作日，原彬（化名）匆匆從深圳趕到惠州參加某樓盤搖號，然后又匆匆趕回來接女兒放學。“大熱天排隊搖號，還遇到香港人也來買房。”原彬抱怨道。

  原彬最終在倒數(shù)第二批搖到了號。一名莊姓房產(chǎn)中介說，周一帶客人去看房，但小戶型已經(jīng)搶不到。

  作為粵港澳大灣區(qū)的一員，并且緊鄰深圳，不限購的惠州成為購房投資者眼中的“香餑餑”，2017年以來樓市持續(xù)升溫，成交遠超廣州、深圳等一二線城市。由于不對戶籍和社保進行限制，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，臨深片區(qū)購房估計投資比例占70%，也有很多投資兼自住。

  為了應(yīng)對越來越火爆的市場，惠州大亞灣房管局近期出臺了“限簽”政策，對3套及以上購房行為進行核查，限制炒房。

  惠州和深圳開發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士認為，作為深圳剛需外溢的區(qū)域，惠州并不適宜嚴格的限購；但對投資者而言，由于供應(yīng)量巨大，惠州的房產(chǎn)投資空間不是很大。

  深圳鏈家研究院院長肖小平提醒，投資者需要借貸來投資，并且希望投資周期在兩三年后轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的，需要深思。首先是借貸成本較高，另外房地產(chǎn)價格已經(jīng)漲到一個高位，限價更使得價格漲不上去，惠州也有這個問題，因此希望短期價格出現(xiàn)大漲基本難以實現(xiàn)。

  惠州“漸進式限購”

  根據(jù)世聯(lián)行(7.340, -0.04, -0.54%)年報，惠州2017年整體市場銷售均價突破每平方米10706元，同比上升36.07%；2017年惠州一手住宅成交量達到13.38萬套，超過深圳、東莞、中山的總和。

  2018年，伴隨粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺的預(yù)期，作為灣區(qū)內(nèi)唯一不限購卻限價的城市，一些入市的新盤價格已經(jīng)低于周邊二手房價，投資溢價空間讓惠州樓市更進入火爆階段，很多新盤一房難求。

  2018年1-4月，惠州住宅網(wǎng)簽成交達486.19萬平方米，同比去年大幅上漲了18.96%，整體均價達到了11405元每平方米，環(huán)比小幅上漲。

  據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，僅4月惠州住宅便成交13309套，環(huán)比上升3.44%；成交面積140.33萬平方米。成交面積方面，臨深的惠陽和大亞灣保持高貢獻率，惠陽占比27.9%，大亞灣占比26.11%。

  與臨近的東莞相比，東莞四月成交4516套，不限購的惠州幾乎是東莞的三倍。

  由于不限購，惠州樓市大部分買家來自于外地。樂有家研究中心報告指出，2017年在惠州買房的購房者中，戶籍為廣東、湖南、湖北及江西四省的人群占據(jù)前四；東北、西北以及北京的客群也比較多，他們購買的主要是濱海度假物業(yè)。

  惠州世聯(lián)行副總經(jīng)理胡光宇表示，近期大亞灣、惠東濱海、城區(qū)市場、惠陽片區(qū)外地客的購房比例都有明顯增加，大亞灣外地客的數(shù)量增加相對較多。

  面對洶涌而來的購房人群和不斷上升的成交量，5月29日，惠州市大亞灣房管局發(fā)表聲明，為對投機炒房行為予以嚴厲打擊，對一次性購買3套以上（含3套）的購房行為采取暫緩網(wǎng)簽，核實其是否屬于惡意投機炒房行為；不排除將聯(lián)合其他部門對購買3套以上（含3套）的住房資金來源進行核查。

  在上述聲明發(fā)表后，惠州房管局有關(guān)人士及大亞灣房協(xié)進行了補充說明。其中聲明中的“個人”是指夫妻雙方，及意味著是以家庭為單位進行購房資格審查。

  惠州業(yè)內(nèi)人士分析，該政策雖然現(xiàn)今僅在大亞灣實行，但不排除未來將在惠州全面鋪開。

  與一般的限購政策不一樣，大亞灣的限簽是一種漸進性的“限制性購房”，對戶籍以及社保沒有要求，甚至對購買數(shù)量的限制也是半開放式。

  前述中介人士認為，聲明雖然對購買數(shù)量過多的購房者進行審查，但是，因為沒有戶籍以及社保的限制，外來的購房者依舊能夠使用多個身份來購買住宅。

  但從另外一個角度，如果實行嚴厲的限購政策，似乎又與惠州房地產(chǎn)的需求不對稱。

  深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會行業(yè)研究總監(jiān)徐楓認為，大亞灣市場很多的深圳客人，其中有很多是剛需客。而主管部門了解消費的主流群體，因此不會對戶籍進行限制。否則會不利于大亞灣的房地產(chǎn)。

  房價上漲空間不大？

  盡管有很多外地客看好惠州前來投資，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對惠州投資持冷靜態(tài)度。

  限制惠州樓市投資空間的首先是供應(yīng)?；葜輼鞘泄?yīng)量巨大，前些年大型開發(fā)商拿下以平方公里計的土地儲備，現(xiàn)在也沒有消化，還在不斷增加土儲，截至2017年3月，碧桂園在惠州布局31個項目，其中大亞灣地區(qū)達11個；來自南昌的新力地產(chǎn)拿下22個項目，來自廣州的海倫堡地產(chǎn)已有項目數(shù)量達16個。其余還有諸多大中型地產(chǎn)商均已進入惠州。

  世聯(lián)行分析，盡管成交火爆，但4月惠州商品房供求比為1.17，開發(fā)商推貨意愿有所增強，市場供求仍處于平衡狀態(tài)。

  其次，惠州缺乏成熟的二手房市場，房子流通性不足。與一手市場相比，惠州二手市場顯得格外的冷清，一二手市場呈現(xiàn)分化走勢。

  銷售統(tǒng)計顯示，一季度惠州二手房交易為8127套，同比下滑33%。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，4月惠州二手住宅成交均價為每平方米10624元。除惠城區(qū)外，4月惠州其余各區(qū)縣的二手住宅掛牌均價均呈下跌趨勢。

  業(yè)內(nèi)人士指出，一手樓活躍，但未來如果沒有二手房市場來支撐起價格，可能會變成紙上財富，即有價無市的狀況。

  此外，2017年惠州出臺限售政策，要求新購買商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓，也限制了房產(chǎn)流通。

  二手市場也更容易受到房貸收緊的影響。世聯(lián)行報告指出， 2018年四大行的按揭放款額度約下降30%，同時按揭審批加嚴并提高按揭標準。同時，惠州部分銀行基本不受理二手房按揭，二手房交易將受重創(chuàng)。

  在此背景下，業(yè)內(nèi)人士提醒，投資者需謹慎購買。

  世聯(lián)行惠州地區(qū)總經(jīng)理周玉仁表示，2018年惠州市場整體上將會進入調(diào)整期，交易量趨穩(wěn)。中長期來看，惠州長遠的價值支撐在于，其處于深穗都市圈輻射區(qū)和粵港澳大灣區(qū)的優(yōu)越區(qū)位。

  宋丁表示，從大格局來看，大灣區(qū)的以及深惠城際之間整合性的影響，深圳對惠州樓市的影響進一步加大，甚至是順著臨深片區(qū)沿著地鐵線延伸向主城區(qū)方向基本蔓延的趨勢還是比較明顯的。

  未來在房地產(chǎn)市場格局中，臨深片區(qū)可能和深圳完全整合在一個大脈絡(luò)里，所以惠州的起伏，要看深圳這邊的發(fā)展，甚至變得步調(diào)一致。

《電鰻快報》