一年時(shí)間，京城房貸市場(chǎng)已變了一番景象。在一季度個(gè)人住房貸款月均發(fā)放額縮水至去年同期的不到1/3后，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，個(gè)別銀行已在全北京范圍內(nèi)將首套按揭房貸利率抬升至基準(zhǔn)利率的1.3倍，另有至少5家股份制銀行的網(wǎng)點(diǎn)員工透露“額度不多”、“今年基本暫停接單”，甚至直接建議詢(xún)問(wèn)國(guó)有大行。業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，中小銀行減少房貸業(yè)務(wù)是因資金成本偏高，個(gè)人申請(qǐng)房貸利率仍有上行空間。
一銀行在京整體執(zhí)行1.3倍利率
房貸利率上調(diào)已經(jīng)成為近一年的新聞“常客”。北京商報(bào)記者日前最新調(diào)查發(fā)現(xiàn)，光大銀行(3.960, 0.00, 0.00%)在全北京范圍內(nèi)將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.3倍，這一情況尚屬首次。此前雖然市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)1.3倍首套房貸利率，但僅是個(gè)別網(wǎng)點(diǎn)在執(zhí)行。今年初，記者曾從興業(yè)銀行(15.980,0.07, 0.44%)一網(wǎng)點(diǎn)處了解到，該網(wǎng)點(diǎn)首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮30%，原因是該網(wǎng)點(diǎn)平時(shí)按揭貸款業(yè)務(wù)量不大，這樣做也相當(dāng)于“變相停貸”。
從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，目前首套房貸利率主流仍是上浮10%。北京商報(bào)記者從多家銀行北京分行或網(wǎng)點(diǎn)處了解到，執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)的包括工商銀行(5.690,0.04, 0.71%)、農(nóng)業(yè)銀行(3.660, 0.02, 0.55%)、中國(guó)銀行(3.780, 0.01,0.27%)、建設(shè)銀行(7.180, 0.05, 0.70%)、交通銀行(6.030, 0.01, 0.17%)、招商銀行(28.900, 0.10, 0.35%)、中信銀行(6.330, 0.00, 0.00%)、浦發(fā)銀行(10.620, 0.07, 0.66%)、華夏銀行(8.290, -0.03, -0.36%)、北京銀行(6.460, -0.01, -0.15%)等。民生銀行(7.650, 0.00, 0.00%)在北京地區(qū)首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的標(biāo)準(zhǔn)。
不過(guò)，即便是房貸利率沒(méi)有上調(diào)的銀行，談到這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)也普遍是謹(jǐn)慎口吻。例如被問(wèn)及目前利率是否可能進(jìn)一步上調(diào)時(shí)，多家銀行員工都表示“說(shuō)不準(zhǔn)”，并提示不久前有過(guò)調(diào)整。
變化更大的在于多個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)已暫停或接近暫停按揭貸款業(yè)務(wù)。有3家股份制銀行網(wǎng)點(diǎn)員工透露“額度不多”，其中一家銀行員工稱(chēng)“今年到目前一單按揭貸款都還沒(méi)做”；另有2家股份制銀行網(wǎng)點(diǎn)的員工直言“基本暫停按揭貸款業(yè)務(wù)”，只做抵押貸和信用貸，甚至建議咨詢(xún)國(guó)有銀行。
資金成本走高引發(fā)惜貸情緒
這與銀行此前對(duì)房貸業(yè)務(wù)的爭(zhēng)搶場(chǎng)面截然相反。長(zhǎng)期以來(lái)，低風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人按揭房屋貸款一直是銀行眼中的“香餑餑”，房貸業(yè)務(wù)的不良率明顯低于其他各類(lèi)貸款，但近一年多以來(lái)的樓市調(diào)控令銀行紛紛勒緊額度。
據(jù)北京銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)，2017年一季度至2018年一季度，個(gè)人住房貸款月均新發(fā)放金額逐季度下降，各季度月均發(fā)放金額分別為268.52億元、204.23億元、147.91億元、87.29億元和83.45億元。今年一季度的月均發(fā)放額已經(jīng)縮水至去年同期的三成水平。
樓市調(diào)控不僅是反復(fù)強(qiáng)調(diào)遏制投機(jī)炒房，一系列的“組合拳”也甚為關(guān)鍵，其中就包括擰緊市場(chǎng)流動(dòng)性的“水龍頭”。自2016年下半年以來(lái)，監(jiān)管就不斷重申貨幣政策穩(wěn)健中性的基調(diào)，市場(chǎng)利率逐漸走高。大額存單利率、一線城市存款利率均有所上行。據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，最新一周銀行理財(cái)?shù)钠骄找媛蕿?.79%。
可以看出，其中4.79%的理財(cái)利率已經(jīng)逼近4.9%的貸款基準(zhǔn)利率，這對(duì)于將存貸利息差作為一個(gè)重要利潤(rùn)支柱的銀行而言無(wú)疑有著不小壓力。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，首套房貸利率上調(diào)很大程度上說(shuō)明銀行資金方面的壓力出現(xiàn)了明顯增加，也充分說(shuō)明銀行惜貸的心理很重，在房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，銀行貸款方面會(huì)比較保守。
從不同銀行的負(fù)債壓力來(lái)看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步表示，國(guó)有銀行吸儲(chǔ)成本低，股份制銀行平均資金成本則較高，所以股份制銀行收緊房貸更為明顯。
利率仍有上行空間
房貸利率是否會(huì)繼續(xù)上調(diào)是剛需購(gòu)房者關(guān)切的一個(gè)問(wèn)題。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)上浮的空間依然存在，尤其是房屋交易的業(yè)務(wù)減少以后，從房貸的業(yè)務(wù)推進(jìn)看，貸款利率也會(huì)提高，這樣也是為了不影響貸款總體的年度指標(biāo)完成。
他還提到，資金面沒(méi)有實(shí)質(zhì)性放松，這也會(huì)帶來(lái)潛在的成本提高的可能。從央行的表態(tài)來(lái)看，2018年貨幣閘門(mén)仍不會(huì)松動(dòng)，并將繼續(xù)執(zhí)行住房金融宏觀審慎政策，個(gè)人住房貸款增量和結(jié)構(gòu)都將受到統(tǒng)一監(jiān)管，房貸資金供給將受影響。
不過(guò)需要指出的是，房貸利率的上調(diào)并不能與購(gòu)房成本增加直接畫(huà)等號(hào)。多位銀行員工指出，由于房?jī)r(jià)回落，購(gòu)房成本整體下降，所以按照相同貸款比例，購(gòu)房者相對(duì)應(yīng)的貸款額也是下降的。
談到房貸利率上浮30%，是否會(huì)“嚇跑”客戶(hù)以變相停貸，嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然說(shuō)利率提升很大，但是實(shí)際情況中貸款可能與之也不完全掛鉤，部分貸款是通過(guò)開(kāi)發(fā)商售樓處完成的，所以只要開(kāi)發(fā)商和銀行有合作，其實(shí)貸款還是可以辦理的，只是貸款審批時(shí)間可能較之前略長(zhǎng)。
多家銀行員工也介紹，如果是與開(kāi)發(fā)商或中介合作的項(xiàng)目，目前首套房貸利率大多還是執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%的政策，只是針對(duì)個(gè)人申請(qǐng)可能會(huì)出于成本考慮而抬升利率。
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