2018年行至6月，深圳樓市又面臨一個(gè)微妙的節(jié)點(diǎn)。
截至5月，深圳樓市新房均價(jià)已創(chuàng)下“二十月連跌”紀(jì)錄，然而與此同時(shí)，新房成交量表現(xiàn)“亮眼”，成交活躍度大幅上升，二手住宅成交量亦創(chuàng)下今年以來(lái)的新高。
5月份較為集中的推盤(pán)以及一二手住宅價(jià)格倒掛的影響，使得今年的“紅五月”成色較足。
中原深圳董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，房?jī)r(jià)上升主要是投資及供求推動(dòng)，未來(lái)投資推動(dòng)力量減少，房?jī)r(jià)大幅上升不具備條件，但供求矛盾短期內(nèi)還是很難平衡，往上走的趨勢(shì)不變。
6月5日，深圳住建委召開(kāi)新聞通報(bào)會(huì)，在發(fā)布住房新規(guī)劃的同時(shí)，依舊強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控從嚴(yán)。多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，深圳樓市維持平穩(wěn)是最好的局面，一旦樓市過(guò)熱，政府應(yīng)該有調(diào)控預(yù)備出臺(tái)。
五月成交量旺盛
根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，5月深圳全市一手住宅成交均價(jià)為54111元/平方米，環(huán)比持續(xù)下跌58元/平方米，全市成交均價(jià)已連續(xù)20個(gè)月下降。
新房成交均價(jià)下跌，而成交量卻有突出的成績(jī)。統(tǒng)計(jì)表明，5月全市一手住宅共成交2560套，環(huán)比上漲32.6%，同比去年同期亦上漲10.6%。
二手住宅成交表現(xiàn)也不俗，深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月全市共成交6683套，環(huán)比上漲13.3%，創(chuàng)下今年以來(lái)的新高。
5月二手房市場(chǎng)共計(jì)開(kāi)單7773套，環(huán)比上漲了44.2%，同樣創(chuàng)下了今年以來(lái)的新高，樓市“紅五月”再現(xiàn)。
相比新房的價(jià)格，二手房?jī)r(jià)格維持著上升趨勢(shì)。據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，5月全市二手住宅均價(jià)5.3萬(wàn)/平方米，環(huán)比小幅上漲0.5%。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹分析，5月份成交熱度回升主要與供應(yīng)有關(guān)：“5月一手房的供應(yīng)量是有上漲的，再加上之前一些成交陸續(xù)備案。”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，一季度受春節(jié)影響，市場(chǎng)供給會(huì)減少，二季度通常會(huì)逐漸活躍起來(lái)；5月份的市場(chǎng)交易和預(yù)售證稍微放寬有關(guān)，各家房企也希望加快二季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升，所以部分項(xiàng)目會(huì)積極入市。
事實(shí)上，5月深圳新房市場(chǎng)批售、推售皆大增。深圳中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月深圳全市新房住宅推售約48.1萬(wàn)平方米，批售約36.1萬(wàn)平方米，創(chuàng)今年新高；加之限價(jià)政策下新房二手房?jī)r(jià)格倒掛，新房需求、訪客量顯著增長(zhǎng)，成交量也隨之顯著增加。
二手房方面，何倩茹表示，二手房市場(chǎng)對(duì)“三價(jià)合一”的消化很快，二手房的成交量從4月開(kāi)始慢慢反彈了，有所回升。
后市維穩(wěn)？
6月5日，在深圳樓市熱度回升、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)前夕，深圳住建委發(fā)布了2035年遠(yuǎn)期住房規(guī)劃，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，深圳現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策不變，要通過(guò)嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。
鄭叔倫指出，深圳這次房改，將改變過(guò)去住房商品化、過(guò)分依賴(lài)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)市場(chǎng)的局面，政府參與力度明顯增加，各種類(lèi)型的安居房、人才房以及租賃市場(chǎng)的發(fā)展，可讓居住使用代替商品買(mǎi)賣(mài)。
美聯(lián)物業(yè)深惠董事總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，住房規(guī)劃這個(gè)重大消息是一件好事，核心目的是房住不炒。
增加供應(yīng)的確可以緩解市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，深圳過(guò)去幾年最大的問(wèn)題是土地供應(yīng)少，未來(lái)對(duì)市場(chǎng)的影響，也主要看供應(yīng)的完成情況以及人才房等保障類(lèi)型房屋是否具備投資屬性。
何倩茹表示，新規(guī)對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)影響應(yīng)該不會(huì)很大。因?yàn)楣?yīng)增加，深圳的“紅五月”勢(shì)頭預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)，6月份可以延續(xù)5月的成交狀態(tài)。
6月滿(mǎn)足入市條件的項(xiàng)目不少，由美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心提供的深圳市6月入市項(xiàng)目預(yù)測(cè)顯示，將有分布在各區(qū)的21個(gè)住宅項(xiàng)目推出。
美聯(lián)物業(yè)表示，目前市場(chǎng)成交還是比較活躍，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)熱度或持續(xù)，買(mǎi)賣(mài)雙方都比較積極。
從資金面來(lái)看，今年房企融資難度增加，融資成本提高，房企需加速資金回籠，預(yù)計(jì)在市場(chǎng)需求和自身資金需求的雙重壓力下，新房市場(chǎng)推盤(pán)量將繼續(xù)穩(wěn)步加速。
“但是房?jī)r(jià)還是以小幅下跌為主，因?yàn)檫@是整個(gè)調(diào)控的整體思路，很難逆轉(zhuǎn)。”
何倩茹說(shuō)，目前深圳樓市的成交量與2015年比仍是屬于低的水平，但與歷史平均水平相當(dāng)，房?jī)r(jià)會(huì)維持一個(gè)比較平穩(wěn)的趨勢(shì)。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)行業(yè)研究總監(jiān)徐楓則認(rèn)為，深圳住宅市場(chǎng)本身已開(kāi)始調(diào)整。今年還是持續(xù)調(diào)整的過(guò)程，住房規(guī)劃中保障房市場(chǎng)份額進(jìn)一步的上升，是商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)得到遏制的加碼。市場(chǎng)預(yù)期會(huì)影響房?jī)r(jià)，這對(duì)交易量來(lái)說(shuō)有一定緩解作用，使得市場(chǎng)調(diào)整的效果更佳。
據(jù)中原地產(chǎn)研判分析，從全國(guó)來(lái)看，5月政府采取“主動(dòng)出擊、露頭就打”策略，多地出臺(tái)新政抑制炒房熱。
對(duì)于深圳近期出現(xiàn)的熱度上升的苗頭，深圳市政府也在密切關(guān)注。一位資深業(yè)內(nèi)人士指出，深圳還有很多調(diào)控儲(chǔ)備政策，想要短期投資炒樓的人最好不要出手。
值得注意的是，在加大租賃用地供給和金融融資政策支持力度之下，資金向租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，同時(shí)也讓市場(chǎng)租金穩(wěn)步上漲。
根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，本月全市住宅租金69.4元/平·月，上調(diào) 0.5%。自2017年以來(lái)，全市整體租金總體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，今年前五個(gè)月環(huán)比皆有上漲，在租賃市場(chǎng)發(fā)展迅猛的背景下，租金有望繼續(xù)上漲。
中原認(rèn)為，未來(lái)控租金也將成為政府的調(diào)控目標(biāo)。
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