“我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”
在1月15日召開的2018年全國國土資源工作會議上，國土資源部部長、國家土地總督察姜大明公開表示，政府將不再壟斷居住用地，將試點宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。
“政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將有非常大的提升，這項改革對于城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。” 中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經營報》記者。
或許，正如姜大明所說，這將是一項重大理論和實踐創新。
政府不再壟斷住房供地
何為“三權分置”？“三權即宅基地所有權、資格權和使用權。以農民房屋為例，宅基地土地歸集體所有，什么人具有資格來享有這塊土地上所產生的收益，則為村集體成員，也即收益按照資格權進行分配，但具有資格的人并不一定使用相應的宅基地，可以將使用權讓渡給其他人從而獲得收益。”中國鄉建院院長李昌平在接受記者采訪時解釋道，“如果三權不清，進入市場后可能會引發矛盾。”
回看過去中國房地產的20年發展歷史，其實約同于國有土地20年發展歷史，尤其是在商品房住宅土地供應方面來源單一，政府作為**供應方，壟斷著整個商品房住宅土地市場。而地方土地財政則嚴重依賴房地產，依賴土地招拍掛。
“若政府不再壟斷住房供地，集體土地用作租賃用地是試點方向。”張大偉進一步強調道，“但需要注意的是住房與商品房是有區別的，從目前來看，政策更多提及的是租賃住房試點。”
此外，經濟工作會議等提及的推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，多主體供應房源，必然需要多主體供應土地，預計未來非房地產企業開發集體土地的政策將會加速試點。
“政府不再壟斷供地，開發商不再壟斷建房，這是反復強調的‘多主體供應、多渠道保障’的應有之義。從這個角度看，國土部關于這個問題的表述也在既定政策框架之內。”鏈家研究院院長楊現領分析道。在他看來，2018年可能的突破之處仍然在集體建設用地和租賃住房，而且要在權屬不變、符合規劃的前提下，增量的影響不大。
這也意味著，現有的土地招拍掛機制仍然是土地供給的主體，打破壟斷不等于打破招拍掛，作為一種市場機制，它仍然占據主導地位，而且在土地財政沒有實質變化的情況下，集體建設用地及企業用地供給只能是一種潛在的補充，且主要對應租賃住房和公共住房。
“三權分置”改革的地方探索
“義烏早在2015年就開始推行宅基地‘三權分置’制度，既保障農民的基本居住權利，又最大限度地促進了宅基地價值的增值，增加了農民的財產性收入。”1月17日，浙江義烏市國土資源局副局長張黎明在接受媒體采訪時表示。
2015年3月，義烏市被列為全國農村土地制度改革試點地區以來，探索建立了農村宅基地“三權分置”制度體系。從農村宅基地“取得置換、*押擔保、產權明晰、入市轉讓、有償使用、自愿退出及民主管理”七個方面進行制度創新，賦予農民更多財產權利，農民有了更多獲得感。截至2017年底，當地已頒發農房不動產證2萬多本。
對此，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池評價：“從土地所有制來講，土地分為城鄉兩種制度，城鎮土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，農村集體也是一種土地的所有權，從法理來講，不僅是國家能夠供應土地，農村集體也可以是土地的供給者。尤其現在提倡租購并舉、大力發展租賃市場，農村集體建設用地可以利用起來。”
影響力或有限
“權屬不變，符合規劃，這是土地出讓的前提，所以預計對現在土地市場的影響更多體現在租賃土地的供應上。” 在張大偉看來，國土資源部鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，這些城市國有土地相對緊張，而部分區域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應，也有利于城中村改造。
“政府主導集體用地建設租賃房實現多渠道供應，同時合理的低地價也可以提高**租金回報率，有利于做成收益良好的REITs產品。”新派**創始人王戈宏說道，但集體土地由村鎮集體掌握，地段偏遠且環境不佳，并不能成為長租**企業的目標。
業內專家大多認為，政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值提升的同時，也將對城市租賃市場帶來深遠影響，甚至對于商品房住宅市場來說也能起到一定的緩解供需的作用。
“但事實上，這只是一種潛在的補充，對市場影響不大。”楊現領評價道，“我們簡單測算一下，以北京為例，即便2018年完成全部的租賃和集體建設用地的供給計劃，增量供應也只有10萬多套，在整個存量租賃房源中的占比只有6%左右，而在北京所有存量房源中的占比只有1.5%。”
“宅基地三權分置對于房地產市場影響可能很有限，一方面宅基地只是放活使用權，沒有所有權，就沒有資本進入，就不能進行成片開發。”新城控股副總裁歐陽捷亦表示。“現在只是為企業使用租賃住房用地予以正名。此外，宅基地也不存在拿地問題，不能成片開發就很難整體建設，就很難獲得比較好的環境和配套。”
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