近日，中國鐵建(11.630, 0.00, 0.00%)還未入市的長租房項目引發了市場的高度關注。一方面該項目涉嫌“以租代售”遭到監管部門約談，從而引發北京市對70年產權企業自持商品房不得“以租代售”的強化；另一方面，中國鐵建在100%自持的同時如何解決盈利難題也深受包括開發商在內的行業關注。在分析人士看來，在“以租代售”的門被關緊之后，對于開發企業而言，破題的有效路徑剩下資產證券化，不過，在還無“樣本”可借鑒的情況下，高比例持有的地塊虧損壓力不小。
中國鐵建自辯
客服表述不當
去年，北京市提出“企業自持商品住房”的政策，鼓勵開發商將所競地塊的部分住宅作為租賃房源。大力發展住房租賃市場，原本可以滿足住房需求，又能減輕剛需人群的住房壓力，但在實施時卻有些變味兒了。
近期，“中國鐵建理想家”項目涉嫌“以租代售”事件引發了市場高度關注。據了解，該項目位于大興區黃村，項目住宅部分全部為企業自持，即對外租賃。目前該項目還未入市，但是有媒體報道稱，項目銷售人員對外稱，想要有資格租賃該項目房屋，必須首先交付十年的租金，還要再交20年的押金。按照每月5000元的租金計算，租房人需要拿出180萬元才能租房。
上述事件被媒體報道后引起市場及監管部門的注意。12月11日，北京市住建委緊急約談了“中國鐵建理想家”項目開發企業——北京欣達置業有限公司相關負責人，并立即啟動了對該項目是否存在“以租代售”行為的調查。
根據市住建委發布的信息，開發企業表示，目前，“中國鐵建理想家”項目的運營方案尚未確定，也沒有明確租賃價格、繳納方式和押金數額等事宜。雖然未在該項目發現存在違規收取租金和收取20年押金的實際銷售行為，但該項目存在客服人員未按要求進行押金及租賃信息表述的不當行為。
對此，市住建委要求“中國鐵建理想家”項目開發企業北京欣達置業有限公司立即進行全面自查和整改，進一步加強和改進項目服務管理水平，嚴格按照《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）要求進行租賃。依據《通知》，為保障租賃雙方合法權益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃信息服務與監管平臺管理，租賃合同應進行網上簽約，并按規定辦理登記備案。
下一步，市住建委將嚴格按照《通知》要求，持續加強對企業自持商品住房項目的租賃管理和監督執法工作。市區兩級住建部門對企業違反《通知》規定，將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為予以認定，并納入“黑名單”，規劃國土部門據此取消相關企業后續參與本市土地招拍掛資格，住建部門對其開發資質予以降級或者注銷。
就該事件北京商報記者聯系到了中國鐵建相關負責人士，該人士稱一切以市住建委約談后發布的公告為準。記者進而聯系項目處欲了解更多情況，但是電話一直未能接通。
“以租代售”的背后
盈利難破解
在中原地產首席分析師張大偉看來，市住建委約談中國鐵建在意料之中，意味著北京市再度明確了調控的決心。自去年“9·30新政”開始，北京出臺房地產市場調控新政，要求強化“控地價、限房價”交易方式，并鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源。“企業自持商品住房”成為新的土地競拍規則，隨后，北京推出了海淀、大興等多塊住宅用地，企業自持比例不等。目前，全國已有9個城市在土地拍賣流程中加入“競自持”政策。
以北京市場為例，中原地產統計數據顯示，自去年12月拍出第一宗企業自持地塊至今，北京已出讓27個自持商品房項目，其中有4宗自持比例為100%。從規劃建筑面積來看，自持商品房的規劃建筑面積約142萬平方米，以每套出租房屋面積60平方米計算，合計可供應出租房屋約2.37萬套。
“中國鐵建理想家”項目便是其中之一。據悉，2016年12月，中國鐵建以36.75億元競得大興黃村地塊，企業自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積的100%。實際上，該自持項目還未入市就引發了市場的高度關注，一方面是涉嫌“以租代售”，另一方面還在于這是北京推出的開發商全自持項目用于租賃的案例。換句話說，開發商們也都在觀望，如何操盤才能讓全自持地塊實現盈利。
在業內人士看來，自持不比開發銷售，對于拿下自持商品住房項目的開發商而言，如何解決盈利難題成為頭等大事。張大偉分析稱，大部分開發商在競拍自持地塊時，都是按照可以變相銷售做的拿地成本測算，在變相銷售之路被堵死后，對于拿地房企而言，獲得現金流難度較大，屆時將面臨巨大的資金壓力。
對于如何破解自持項目盈利難題，許多拿地開發商都做出了嘗試，但是目前還未有開發商做出“樣本”。以萬科為例，該公司在北京拿下第一宗全自持地塊后，要以眾籌的方式來推進，但是至今未對外透露進展。不過，在破解全自持地塊的盈利難題上，萬科佛山項目做出了新的嘗試，即與建設銀行(7.030, 0.00, 0.00%)合作，以長租公寓品牌“泊寓”來打造這個全自持項目。
有業內人士分析認為，“CCB建融家園·泊寓”作為萬科首個正式對外亮相的全自持項目，如獲成功，將對萬科集團的長租公寓業務和自持住宅物業帶來標桿性的作用。不過，如果算上現金流及其他成本，這種方案依然很難盈利。自持土地如何盈利，目前看來仍是一個懸而未解的問題。
解決途徑
以證券化提高變現能力
對于自持地塊如何破解盈利難題，諸多業內人士普遍認為，開發商通過資產證券化打包項目發行REITs（房地產信托憑證），將成為房企解決盈利問題的出路。
目前，國內已經有數家房企進行資產證券化的試水。10月23日，保利地產(12.590, 0.00, 0.00%)發布公告，其計劃與中聯前源不動產基金管理有限公司聯合發行“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”，總規模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產。而魔方公寓、鏈家自如、新派公寓等長租公寓品牌也都推出了相關的資產支持計劃。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對于許多房企而言，拿下自持地塊也是一種無奈的選擇，先拿地后規劃的心態也導致中國鐵建自持項目涉嫌“以租代售”現象的發生。實際上，自持項目如果經營得當，房企在租賃效果好且空置率可控的情況下，REITs背后帶來的是70年的租金貼現值或超過單純同等房屋銷售帶來的金額。
“自持地塊破解盈利難題的辦法只能依賴‘REITs+千人商業配比+地下空間開發’”，張大偉表示，REITs是以證券化方式來體現房地產的價值，證券發行后，將大大提高流動性和變現能力。
不過，發行REITs也面臨一系列風險。行業人士指出，一以房地產為標的所衍生的有價證券可能會出現周期性的價格波動；二是政策性風險，當相關法律、稅務制度、會計制度等改變時，可能會影響REITs的負債比例及所持地產資產的估值等；三為利率變動引起的價格波動風險；四是整體經濟風險，在全球和地方性的經濟低靡甚至衰退的環境下，房產的租金水平一般會下降，同時空置率和租金違約率也會有所增加，這些將會對REITs的收益產生影響。
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