久久免费看-久久免费久久-久久免费精品-久久免费精彩视频-午夜一区二区三区-午夜一区二区免费视频

  
   中國房價：即將告別高速上漲的年月

  在本屆年會上，左暉有一個非常明確的預(yù)言：房價高速增長的時代結(jié)束了。他的判斷來自三個邏輯判斷：

  首先是收入增長過快。過去十年，作為一個大周期，從2008年至今，從二手房價格評估，一線城市的漲幅為4~5倍，二線城市的漲幅為3倍左右，這個速度已經(jīng)相當(dāng)快，明顯超出了收入增速。

  其次，從多個維度的指標(biāo)評估，今天的房價已經(jīng)不低，房價的高增長不符合國家戰(zhàn)略。一線城市的租金回報率只有1.5%左右，在租購并舉的大趨勢下，租金與房價的長期偏離不可持續(xù)；全國存量房地產(chǎn)的市值超過230萬億元，市值/GDP達(dá)到3倍左右，這個水平已經(jīng)超過“安全警戒線”。從國際戰(zhàn)略來看，沒有一個國家可以把它的長期利益建立在高房價基礎(chǔ)之上。

  最后，“房子是用來住的，不是用來炒的”的主基調(diào)也決定了穩(wěn)定房價不僅僅是短期的調(diào)控目標(biāo)，也是長期的政策傾向。

  作出這三個判斷的依據(jù)，則和宏觀環(huán)境的變化息息相關(guān)。一方面城市化速度明顯放緩。最快的時候，每年從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的人口超過1800萬，目前已經(jīng)大幅度回落。另一方面，經(jīng)濟(jì)增長的速度從高速增長轉(zhuǎn)向中低速。未來一段較長時間內(nèi)，只能維持6%~6.5%增速。作為一個結(jié)果，全國層面的住房消費(fèi)增速會相對下降。另外，勞動力人口占比與適齡購房人口占比呈趨勢性下降。

  在需求開始下降的同時，國家基于“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，開始對家庭資產(chǎn)去杠桿。左暉說，雖然中國居民的杠桿率水平總體不高，但是這兩年的增速已經(jīng)很高。2017年居民杠桿再度攀升，全國居民杠桿率預(yù)計達(dá)到54.8%，比去年提高4個百分點(diǎn)，北京和上海的居民杠桿率預(yù)計達(dá)到72.5%和75.6%，超過發(fā)展中國家平均水平，意味著短期居民加杠桿的空間非常有限。

  十九大報告指出要“健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調(diào)控框架”，近幾個月貨幣供應(yīng)量M2增速穩(wěn)步回落至個位數(shù)，創(chuàng)近年來新低。住建部近日再次重申“把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險作為重中之重，要加強(qiáng)金融管理，平衡好房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的資金配置，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)”，這意味著短周期內(nèi)推動房地產(chǎn)走熱的金融驅(qū)動力減弱，房地產(chǎn)**屬性降低，房地產(chǎn)市場的驅(qū)動力回歸基本面。

  實(shí)際上，樓市的去杠桿早在今年就已經(jīng)開始，在全國大范圍城市提高購房首付比例下，全國交易杠桿預(yù)計降至31.8%，比去年下降約5個百分點(diǎn)。北京居民購房交易杠桿率降至23%，上海由于今年未出調(diào)控政策，居民購房交易杠桿率穩(wěn)定在25.6%左右。

  房地產(chǎn)市場需求的下滑、經(jīng)濟(jì)增速的放慢、樓市**的去杠桿，成為房價未來高增長的三大難關(guān)。

  二手房將與新房并重

  在房價難以維持高增速的同時，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也在收縮。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)**的拐點(diǎn)在2010年左右已經(jīng)達(dá)到頂峰，當(dāng)年的年增幅達(dá)33%，之后房地產(chǎn)開發(fā)**增速一路下行，這兩年只有個位數(shù)。盡管2015年以來房產(chǎn)銷售量不斷走高，但**增速始終保持個位數(shù)增長。今年前10月房地產(chǎn)開發(fā)**累計增速已經(jīng)降至7.8%。

  此前，世界銀行對全球40個國家的研究也曾表明，當(dāng)一個國家的人均GDP超過8000美元時，房地產(chǎn)**會進(jìn)入下行通道，中國也大致如此。

  隨著存量房市場的不斷擴(kuò)大，存量房正逐漸與增量房共同成為市場交易的主力。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2017年有18個城市二手房成交套數(shù)超過新房，其中無錫、中山、常州等8個城市是在2017年首次超過。這8個城市主要是二線城市或三線城市，表明二手房成交為主不再是一線城市獨(dú)有現(xiàn)象，二手房市場全國化趨勢初步顯現(xiàn)。

  左暉預(yù)言，隨著存量住房規(guī)模的累積擴(kuò)大，二手房將從原先新房的補(bǔ)充地位，轉(zhuǎn)為市場相對更加重要的地位。對一線大城市而言，隨著新房高端化和郊區(qū)化，剛需群體只能通過二手房滿足基本需求；對于更多其他城市而言，二手房所處城市中心的地段優(yōu)勢將吸引更多消費(fèi)者。從全國范圍看，房地產(chǎn)增量向存量轉(zhuǎn)變僅僅是個開始。

  他舉了美國的例子說，2016年美國房屋交易量約600萬套，其中二手房為550萬套，新房只有50萬套。但同期，中國房屋交易量約1500萬套，其中550萬套為二手房。以美國的經(jīng)驗，中國二手房市場增長的空間無疑是巨大的。

  互聯(lián)網(wǎng)改造：正讓房地產(chǎn)成為新的風(fēng)口行業(yè)

  不僅僅是二手房交易的規(guī)模將在未來實(shí)現(xiàn)放量，租賃市場的規(guī)模也在迅速變大。北京、上海、深圳租房人群只有35%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于紐約、洛杉磯、舊金山、倫敦、香港等國際大都市的租房人口，后者的占比都超過50%，有的城市甚至超過60%。

  由全球城市的經(jīng)驗看，未來那些人口凈流入、房價高的一線及二線重點(diǎn)城市，市場將快速地由購買轉(zhuǎn)向租賃，會出現(xiàn)更高比例的租房人口。

  這些城市的租賃人口占比將會逐步提高，從當(dāng)前的35%左右提升到50%左右；租金收入占比將會逐步提升，從當(dāng)前的不到30%提升到40%左右，背后的驅(qū)動力是收入的提升和租房需求的升級。一線城市的租金收入彈性在1.2到1.5之間，這意味著人均可支配收入每提升10%，租金就會提升12%到15%，二線城市的租金收入彈性大致在1到1.2。

  另外，這些城市的租賃市場會出現(xiàn)需求升級。群租、合租為主導(dǎo)的需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向更高階的品質(zhì)租賃。用于出租的租賃房源會增加，主要來自于存量的盤活，但也有少數(shù)存在住房剛性缺口的城市，需要開發(fā)商開發(fā)更多的住房用于出租。

  在租賃和二手房市場規(guī)模放大的背景下，傳統(tǒng)的房屋中介行業(yè)面臨新一輪的市場擴(kuò)張和崛起機(jī)會。互聯(lián)網(wǎng)則給這個行業(yè)最終的崛起插上了高飛的翅膀。

  左暉說，目前二手房市場的流量入口，正在從線下轉(zhuǎn)向線上。鏈家的數(shù)據(jù)是，到今年為止，每一筆交易背后是12000個PV，全國的行業(yè)平均水平是3000個PV成交一張單子。

  上述數(shù)據(jù)不僅代表鏈家APP已經(jīng)聚集了一撥線上的重要用戶，更是意味著消費(fèi)者正在往線上遷移。

  左暉認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)必將對房地產(chǎn)產(chǎn)生深刻的影響：其一是行業(yè)效率的顯著提升，這得益于成本結(jié)構(gòu)的徹底改變；其二是消費(fèi)者體驗的徹底改變；其三是線上公司占據(jù)主導(dǎo)性力量。

  但整個房地產(chǎn)市場的互聯(lián)網(wǎng)改造會很慢。即使在美國那樣的成熟市場，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的改造也是相對緩慢的，主要原因在于房地產(chǎn)服務(wù)的大額、非標(biāo)、服務(wù)交付周期長等客觀因素。

  但是注意力向移動互聯(lián)網(wǎng)的轉(zhuǎn)移決定了線上對線下的重塑是不會停止的，而且會加快。消費(fèi)者對優(yōu)質(zhì)信息、優(yōu)質(zhì)內(nèi)容的消費(fèi)量一定會以指數(shù)級的速度增加。

  “互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的改造剛剛開始。”左暉說，美國近年來出現(xiàn)了一大批估值超過10億美元的房產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)公司。中國的機(jī)會將更大，未來從信息到交易的各個環(huán)節(jié)都有很大的滲透空間。