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  各地的交易信息顯示，進入年末，土地市場的交易規模仍大，但熱度明顯回落，主要體現在溢價率下降、競價次數減少、難以突破最高限價，等等。部分城市還出現了罕見的流標、流拍現象。其中，熱點城市的降溫尤其明顯，三四線城市相對平穩。

  偉業我愛我家市場研究院數據統計顯示，截至11月17日，今年一線城市已供應住宅用地228宗，較2016年全年增長了50%。但平均溢價率僅有19.04%，較2016年下降了47.86個百分點。

  分析人士指出，市場的降溫主要源于需求端。此前的大量拿地，導致房企的資金狀況出現一定的緊張，并影響到其在土地市場的決策思路。由于調控從緊的預期仍在，企業在土地市場可能會有所顧忌。而按照房地產開發周期，此前的不少高價地項目在明年的“小年”迎來入市，其前景恐難言樂觀。

  一線城市驚現流標

  進入年末，土地市場的交易規模并無下降態勢。根據國家統計局的數據，今年1-10月份，房地產開發企業土地購置面積19048萬平方米，同比增長12.9%，增速創最近三年的新高，并比1-9月份提高0.7個百分點。

  由于2015年和2016年房企的拿地面積連續出現負增長，這種“補庫存”的行為就易于理解。但到今年年末，以往的“搶地盛況”并未出現。熱點城市尤為顯著。

  11月16日，蘇州舉行近期最大型的一場土地拍賣，推出的8宗地塊，總出讓面積達到67.55萬平方米。但在拍賣階段，5幅地塊均為底價成交，其余地塊的溢價率也相對較低，最高溢價率僅為22%。

  按照蘇州的土拍政策，這8宗宅地全部設置了限價，但均未突破這一價格。

  此前的10月31日，同樣作為曾經房價上漲“四小龍”之一的南京，推出4宗位于主城區的地塊，但在拍賣中，報價也均未達到最高限價。

  一線城市甚至流標。11月3日，北京平谷區的一宗“限房價、競地價”地塊遭遇流標，這是最近兩年來北京土地市場首次出現流標現象。同日成交的另外兩宗土地（共有產權地塊），則以底價或接近底價成交。

  此后，北京又推出多宗位置較佳的大體量地塊，但多數以較低的溢價率成交，且極少突破最高限價。

  今年下半年，廣州也出現兩宗土地流標現象。

  偉業我愛我家市場研究院數據統計顯示，截至11月17日，北上廣深的宅地成交樓面均價為16208元/平米，比2016年下降2.2%。同期，四大一線城市住宅用地的平均溢價率為19.04%，較2016年的66.9%下降了47.86個百分點，為近8年來的次低。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，在調控政策下，2017年宅地供應不僅增加，而且普遍采用了限房價、競地價、競開發商自持面積的模式，地價基本都有最高限制，所以“地王”現象在今年得到了有效的控制。

  他還表示，北京今年新增的宅地供應有許多是自住型商品房（共有產權房）用地，上海、深圳也推出了專門的租賃用地。這些土地由于利潤空間小，開發商的積極性不高，大多都只經過一兩輪的爭奪便已成交，有的甚至是以底價成交，所以今年一線城市的宅地成交價格、平均樓面價、平均溢價率都出現了下滑。

  房企現金流趨緊

  土地交易的降溫，主要是由于需求端熱情下降所致。上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，在監管層的督促下，地方政府仍會維持一定的供地節奏。但房企的資金鏈壓力開始增大，拿地策略也趨于保守。

  這種壓力主要來自于兩個方面，其一，融資政策收緊，股權融資渠道基本被切斷，債權融資也大受影響。其二，房企拿地規模較大，無論在公開市場還是股權并購市場，均大量拿地。即使大型房企今年錄得創紀錄的銷售規模，仍然難以彌補現金流的缺口。

  萬科公告顯示，今年前三季度，萬科經營性活動產生的現金流為167億元，比上年同期減少61.14%。到三季度末，萬科一年內到期的債務比上年末增加37.92%。

  由于萬科持有的現金達到943億元，因此這些債務并不會帶來過大壓力。但一些現金流并不充裕的房企，就會感到捉襟見肘。

  如華僑城的短期借款比年初增加了295.63%，且前三季度經營活動產生的現金流為負。為“快速回收現金流”，華僑城意欲全面退出曾在2015年獲取的“新著東方”項目，當年的拿地價格達83億。

  大部分分析人士認為，若推出優質地塊，未來土地交易仍有繼續升溫的可能。但總體而言，市場很難在短期內重現去年的“盛況”。

  不僅如此，類似“新著東方”項目陷入困境的現象甚至可能重演。

  嚴躍進認為，按照正常的房地產開發周期，2016年和2017年上半年獲取的高價地項目，將在明年和后年入市。考慮到調控政策不會放松，且明年很有可能迎來“小年”，房企此前獲取的一些高價地項目，存在“踏空”的可能。

  “如果房企過于集中地在一些城市布局，高價地就會面臨較高的開發成本、較大的銷售壓力。”嚴躍進說，“一線城市的限價政策不僅影響銷售節奏，而且會影響到項目利潤。”

  某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，由于設置了最高限價，部分土地的平均價格并不高。但由于很多地塊的配建規模較大，可售的商品住宅部分成本仍被拉高。在企業的測算中，這類高價地為數不少。

  據21世紀經濟報道記者了解，為避免陷入熱點城市的調控“泥潭”，部分房企開始在調控并不嚴厲的三四線城市拿地。因為這些城市的項目周轉快，容易獲取現金流。

  大部分分析人士認為，受此影響，除非祭出非常嚴厲的調控政策，否則三四線城市的土地市場不會很快降溫，尤其是位于熱點城市周邊和城市群內的三四線城市。