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  《通知》明確規(guī)定，限價(jià)房購(gòu)買(mǎi)5年上市后，只能銷(xiāo)售給符合限價(jià)商品住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭，或由政府指定的公司回購(gòu)。這種“封閉運(yùn)行”的政策，迅速引發(fā)市場(chǎng)熱議。

  分析人士指出，這是繼北京的共有產(chǎn)權(quán)住房之后，又一個(gè)城市通過(guò)限制帶保障性質(zhì)的政策性住房的流通屬性，來(lái)實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的房屋屬性。政策性住房封閉運(yùn)作、循環(huán)使用的“不可轉(zhuǎn)商”，或成為未來(lái)住房保障體系的核心。

  封閉運(yùn)作不能轉(zhuǎn)為商品房

  限價(jià)商品住房是通過(guò)“限套型、限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的辦法，以公開(kāi)出讓方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位而建設(shè)的普通商品住房。

  據(jù)天津市國(guó)土房管局相關(guān)人員對(duì)此次政策的公開(kāi)解讀，此次政策調(diào)整主要回應(yīng)市民關(guān)于增加房源供應(yīng)、讓無(wú)房家庭優(yōu)先買(mǎi)房、規(guī)范限價(jià)房銷(xiāo)售管理等意見(jiàn)和建議，主要通過(guò)“保困難；優(yōu)先搖、防炒賣(mài)；嚴(yán)格審、限轉(zhuǎn)讓?zhuān)刭?gòu)”三項(xiàng)舉措，更好地滿足中低收入家庭自住置業(yè)需求。

  條件審核方面，《通知》規(guī)定，在取得購(gòu)房資格之日起至簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)申請(qǐng)家庭的人口、婚姻、住房情況進(jìn)行復(fù)核，對(duì)于新增住房、瞞報(bào)婚姻情況申請(qǐng)資格等不符合條件的注銷(xiāo)購(gòu)買(mǎi)資格。

  購(gòu)房資格上，《通知》強(qiáng)調(diào)根據(jù)家庭實(shí)際情況明確選房順序。按照“無(wú)房且3人以上”、“無(wú)房或3人以上”、“其他家庭”的順序進(jìn)行分組搖號(hào)，以此確定入圍家庭和選房順序，合理分配房源，并依據(jù)家庭人口數(shù)量選購(gòu)相應(yīng)戶(hù)型，確保優(yōu)先滿足中低收入住房困難家庭購(gòu)房需求。

  據(jù)了解，天津市自2008年開(kāi)始建設(shè)限價(jià)商品住房，起初申請(qǐng)人員必須為擁有天津市中心城區(qū)非農(nóng)業(yè)戶(hù)籍3年以上的人員。后來(lái)，限價(jià)房建設(shè)范圍及人員申請(qǐng)范圍多次擴(kuò)大。到2015年，申請(qǐng)人范圍放寬到全市，實(shí)際工作在市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)及兩區(qū)三縣非農(nóng)業(yè)戶(hù)籍人員均可購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房。

  此外，《通知》規(guī)定，房屋退出和轉(zhuǎn)讓管理方面采取“封閉運(yùn)作”方式。對(duì)于《通知》下發(fā)后上市的限價(jià)商品住房項(xiàng)目，購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)5年后上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)轉(zhuǎn)讓給符合限價(jià)商品住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭，或由政府指定的公司回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為原購(gòu)房款與同期定期存款利息之和，最高不得超過(guò)回購(gòu)前3個(gè)月內(nèi)同區(qū)域普通商品房項(xiàng)目平均銷(xiāo)售價(jià)格的80%，回購(gòu)房屋根據(jù)屆時(shí)情況面向住房保障家庭出租、出售。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次政策的核心點(diǎn)就在于“不能轉(zhuǎn)商”。2013年，天津市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，限價(jià)商品住房購(gòu)買(mǎi)人在交納契稅滿5年后即可上市轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰锥愘M(fèi)與普通商品房交易標(biāo)準(zhǔn)相同。而日前印發(fā)的《通知》中限制限價(jià)房轉(zhuǎn)讓或由政府指定的公司回購(gòu)的辦法，有利于實(shí)現(xiàn)循環(huán)使用，封閉運(yùn)作。張大偉指出，如果能做到封閉運(yùn)行，在很大程度上能把投資需求剔除出市場(chǎng)。

  此次政策還進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位加快項(xiàng)目建設(shè)和上市進(jìn)度，不得捂盤(pán)惜售。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照價(jià)格主管部門(mén)核定的價(jià)格銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格不得高于核定價(jià)格。

  未來(lái)熱點(diǎn)城市或跟進(jìn)

  實(shí)際上，《通知》并非首個(gè)規(guī)定政策性住房必須“封閉運(yùn)行”的文件。

  9月30日，北京市出臺(tái)的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，購(gòu)房人的轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。同時(shí)，新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

  張大偉表示，此次天津政策應(yīng)當(dāng)是一個(gè)應(yīng)急措施，避免限價(jià)房投資屬性過(guò)強(qiáng)，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房體系更值得關(guān)注和推廣。他認(rèn)為，限價(jià)房是過(guò)去保障體系中的一個(gè)環(huán)節(jié)，只能解決一部分中低收入人群。而北京的共有產(chǎn)權(quán)房則是天津限價(jià)房不能轉(zhuǎn)商的升級(jí)版。它可以根據(jù)購(gòu)房者不同產(chǎn)權(quán)的持有比例，把保障體系內(nèi)所有人群都納入進(jìn)去。

  易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，未來(lái)熱點(diǎn)城市跟進(jìn)類(lèi)似政策的可能性較大。他分析，類(lèi)似政策主要是服務(wù)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的中央指示，防范這些住房被大規(guī)模轉(zhuǎn)售牟利，其目的在于實(shí)現(xiàn)住有所居，禁止炒房，讓限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)住房等具有保障房性質(zhì)的房屋，能夠更好地定向服務(wù)于特定群體。

  新城控股(21.660, 1.24, 6.07%)集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也認(rèn)為，一方面“封閉運(yùn)行”可以有效限制投資屬性，杜絕“開(kāi)寶馬車(chē)、住經(jīng)適房”的現(xiàn)象；另一方面，未來(lái)熱點(diǎn)城市進(jìn)入限制性開(kāi)發(fā)周期，土地資源越發(fā)緊張，需解決住宅的低效利用問(wèn)題。

  歐陽(yáng)捷表示，根據(jù)相關(guān)研究，城市可居住房屋中，商品住房的利用效率遠(yuǎn)低于酒店、可出租公寓。而類(lèi)似政策中，政府及其代持機(jī)構(gòu)往往對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房具有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，可以有效防止住房空置。同時(shí)，政府持有部分房屋后，不僅可以作為共有產(chǎn)權(quán)住房向新的家庭出售，必要時(shí)還可以根據(jù)實(shí)際情況，將其轉(zhuǎn)化為普通商品住房或者租賃住房，大大增加了政府參與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的手段，提高房屋利用效率，從而更好地抓住調(diào)控的主動(dòng)權(quán)。

  楊紅旭認(rèn)為，根據(jù)北京市現(xiàn)有規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，但出售時(shí)卻可按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。這中間價(jià)差一旦過(guò)大，會(huì)嚴(yán)重打擊購(gòu)房者對(duì)二手共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)積極性，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)新供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)住房或限價(jià)房。如何協(xié)調(diào)好賣(mài)房時(shí)的定價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的比例關(guān)系，是能否實(shí)現(xiàn)真正“循環(huán)使用，封閉運(yùn)作”的關(guān)鍵。

《電鰻快報(bào)》