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       國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定北京、上海等13個城市作為第一批試點。這是增加租賃住房供應(yīng)、構(gòu)建購租并舉的住房體系的又一重大舉措。

  國務(wù)院辦公廳去年6月發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》指出，培育和發(fā)展住房租賃市場，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。其后，多個中央部委、城市政府出臺了促進住房租賃發(fā)展的措施，租賃市場的建設(shè)正在如火如荼地進行。

  買房和租房都可以滿足居住的需求，買不起可以租，這看起來是一個顯而易見的道理，但長期以來都不能被人們接受。原因在于，租房實際上在很多方面是不如買房的，一是居住質(zhì)量租不如買，多數(shù)出租房設(shè)施簡單，而且不能長租，隔段時間就要搬遷；二是公共服務(wù)租不如買，子女上學(xué)會遇到難題；三是****租不如買，這些年房價持續(xù)快速上漲，人們已經(jīng)形成買到就是賺到的觀念。那么，要構(gòu)建購租并舉的住房體系，使租房和買房成為可以在相當程度上相互替代的選擇，就需要改變租房的種種劣勢。

  如何提高租賃住房的居住質(zhì)量？從政府部門的文件來看，主要辦法是提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平，要求出租人保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求；而且，在合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金。如何保證租房者享受應(yīng)有的公共服務(wù)？國務(wù)院辦公廳的文件要求，非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。廣州市政府在7月發(fā)布的一份文件中，提出“保障租購?fù)瑱?quán)”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。“租購?fù)瑱?quán)”理念的提出，使“購租并舉”迅速得到了很多關(guān)注，這反映了租房的“痛點”是什么。

  《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》繼續(xù)從提高居住質(zhì)量和加強公共服務(wù)兩方面增加租賃住房的吸引力?？梢杂糜诮ㄔO(shè)租賃住房的土地，主要分布在城中村和近郊區(qū)。在這兩類地區(qū)，現(xiàn)在往往已經(jīng)有農(nóng)民個人或集體建設(shè)的住房用于出租。但由于居住水平低、公共服務(wù)差，一般只是剛畢業(yè)學(xué)生、初來乍到者等人的臨時落腳點。試點的意義在于改變這樣的狀況?！斗桨浮芬?，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標準。試點項目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計有關(guān)規(guī)范。這能大大改善城中村和近郊區(qū)租賃住房周邊的環(huán)境?！斗桨浮愤€提出，探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

  利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房一旦改善了居住環(huán)境和公共服務(wù)，就會成為房地產(chǎn)市場上的重要組成部分，而不是像之前一樣只扮演邊緣的角色。這其實也是土地管理制度改革的試點。目前，地方政府是主要的土地供應(yīng)方，土地供應(yīng)計劃不能完成、土地供不應(yīng)求的狀況經(jīng)常出現(xiàn)，推動地價上漲，進而帶動房價上漲。如果村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織等市場主體可以利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，就相當于集體用地不經(jīng)過地方政府征收、出讓就進入了房地產(chǎn)租賃市場。這將使土地供應(yīng)更加多元化，土地供應(yīng)量會增加，進而使房地產(chǎn)租賃市場的供給增加，緩解供不應(yīng)求的狀況。

  在之前幾個促進租賃住房發(fā)展的文件中，也有“增加租賃住房有效供應(yīng)”的內(nèi)容，但基本上都屬于存量調(diào)整，例如增加土地供應(yīng)中租賃住房用地的比例。這并不能顯著增加房地產(chǎn)市場的整體供給（包括銷售和租賃），那就可能出現(xiàn)租賃市場供應(yīng)增加而銷售市場供應(yīng)減少的情況，反而可能成為推高房價的因素。而利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，則是規(guī)模可觀的增量供應(yīng)。

  這透露出購租并舉住房體系建設(shè)下一步的任務(wù)——使銷售市場和租賃市場的供給都得到增長，改變住房市場總體上供不應(yīng)求的狀況，從而使房價得到抑制。實際上，抑制房價上漲應(yīng)該是購租并舉的目標之一，只有這樣，才能改變租房在****方面的劣勢。