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市場默認(rèn)房價“天花板”預(yù)售價格不超過8萬元/平方米被打破。

  近日，北京市住建委放松高價盤預(yù)售證審批，豐臺區(qū)北京金茂府、招商中國璽和華潤昆侖域三個項目預(yù)售證獲批，預(yù)售價格均在9.5萬元/平方米左右。

  對此，克而瑞地產(chǎn)研究表示，今年以來，北京房地產(chǎn)市場調(diào)控政策成效顯著，房價環(huán)比不增長調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)階段性達(dá)成，此時適度放開高價盤也屬合理，可以有效應(yīng)對主城區(qū)房源匱乏，緩解供不應(yīng)求的矛盾。況且，3個高價盤集中獲批預(yù)售也僅是個案，不等于調(diào)控出現(xiàn)轉(zhuǎn)向信號。

  高價盤成交208億元

  事實上，今年以來，北京“8萬元+”高價盤成交金額并不低。

  根據(jù)亞豪君岳會向《證券日報》記者提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月14日，今年年內(nèi)，北京“8萬元+”新盤成交1104套，成交均價97241元/平方米，成交金額約為208億元。

  由此可見，與去年同期相比，北京“8萬元+”新盤成交價實際上在走低，因此在售項目銷售情況較好。據(jù)克爾瑞近期發(fā)布2017年1月份－7月份中國別墅市場網(wǎng)簽額排行榜顯示，在“8萬元+”項目成交中，由首開、保利、龍湖打造的景粼原著排名北京第一，全國第四。

  對此，景粼原著相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報》等記者表示，景粼原著作為北京“8萬元＋”的項目，已經(jīng)入市一年多，屬于在售改善型別墅產(chǎn)品，從板塊內(nèi)供應(yīng)看，孫河區(qū)域未來也將不會再出現(xiàn)與景粼原著同量級產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃，因此形成新財富階層聚集地。

  《證券日報》也注意到，今年前7個月，景粼原著成交金額達(dá)17億元，成交均價為83781元/平方米。此外，首開華潤城成交金額達(dá)5.6億元，成交均價為89343元/平方米。

  對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向《證券日報》記者表示，鑒于有很多高端項目都在排隊取證，雖然這些項目一旦取證，將會很快銷售，但并不一定會快速反映在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。

  改善需求供應(yīng)緊縮？

  值得關(guān)注的是，“3·17”調(diào)控政策以來，“商品住宅預(yù)售價格每平方米不得超過8萬元”成為壓在房地產(chǎn)開發(fā)商頭上的一條紅線。

  8月8日，北京市住建委掛出三個商品住宅項目：豐臺中國璽住宅預(yù)售價格最高為96023元/平方米、北京金茂府住宅預(yù)售價格95000元/平方米、昆侖域住宅預(yù)售價格最高為95705元/平方米。 

  易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前管控和穩(wěn)定房價有關(guān)，而近期對于此類房源放松，本質(zhì)上是對于具體項目進(jìn)行了具體的政策對待，這也有助于釋放更多的房源。 

  對此，另有業(yè)內(nèi)人士稱，從2016年及2017年的土地供應(yīng)來看，北京五環(huán)內(nèi)可售住宅僅4.39萬平方米，全北京范圍內(nèi)，不受“70/90”限定地塊僅4宗，住宅面積不受限定的改善型住宅僅有85萬平方米，僅占整體市場的1/4，改善產(chǎn)品越來越少。未來大批住宅以自住房為主，且開發(fā)商高度自持。

  另有數(shù)據(jù)顯示，從2014年到2017年，改善市場的供需比從2.5降低至0.6，平均10個購房者爭奪6套房源，不斷增長的改善需求讓市場日益供不應(yīng)求。而從北京的土地供應(yīng)來看，五環(huán)內(nèi)別墅土地零供應(yīng)，且六環(huán)外土地供應(yīng)也較為稀少，北京改善型土地供應(yīng)進(jìn)入饑荒時代，“低供應(yīng)高需求”成為改善市場“新常態(tài)”。

  對此，郭毅表示，從未來供應(yīng)趨勢來看，截至目前，北京成交的23宗可售商品住宅用地當(dāng)中，容積率在1.6以內(nèi)的達(dá)9宗，這些地塊當(dāng)中也有出產(chǎn)別墅產(chǎn)品的可能，因此明年別墅市場供應(yīng)預(yù)計會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。此外，在這其中部分地塊執(zhí)行“90/70”政策，預(yù)計會出現(xiàn)一些“小戶型+別墅”的混合型社區(qū)項目。