近期，北京、廣州、沈陽等多地接連推出新一輪樓市調(diào)控措施，進一步遏制投機型需求，突出房屋居住屬性，強調(diào)保障和改善民生。在樓市即將步入“金九銀十”銷售旺季的背景下，調(diào)控政策未來的走向就成為海內(nèi)外關(guān)注的焦點。專家指出，近年來樓市伴隨中國經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了房價上漲過快、投資屬性突出、金融風(fēng)險增大等諸多問題。因此，加快形成促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，不僅是中國經(jīng)濟平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的必要條件，同時也是未來各地樓市調(diào)控措施的真正航向。
房價“上天”不可持續(xù)
樹不能長到天上，房地產(chǎn)價格也一樣。通常，房地產(chǎn)的居住屬性決定了其會隨著經(jīng)濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化進程而興旺。但是，如果房屋在投資屬性的主導(dǎo)之下上漲過快、漲幅過大，久而久之就會帶來各種各樣的風(fēng)險和隱患。
上海證券研究所首席宏觀分析師胡月曉撰文指出，中國房地產(chǎn)市場的矛盾主要在兩方面：一是投機性比重過高，二是高房價大大擠壓了其他行業(yè)。交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平認(rèn)為，房地產(chǎn)庫存總量仍在高位、相關(guān)部門杠桿率水平提升較快，加之房地產(chǎn)行業(yè)抗風(fēng)險能力整體較弱，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險仍需警惕。
“從美、日等國的經(jīng)驗來看，經(jīng)濟危機的背后都有房地產(chǎn)泡沫破滅的影子。在中國，房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，很多區(qū)域樓盤價格已經(jīng)非常之高，對民眾生活質(zhì)量與企業(yè)經(jīng)營成本的影響也很大。因此，無論是客觀規(guī)律還是主觀需要，都決定了房價不可能無限上漲。”北京科技大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟貿(mào)易系教授何維達對記者表示。
如今，在調(diào)控政策之下，樓市開始回歸理性。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2017年6月，在國內(nèi)70個大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續(xù)9個月回落；二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續(xù)7個月回落，二手住宅價格同比平均漲幅也連續(xù)5個月出現(xiàn)回落。
調(diào)控著眼根本問題
仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，如今各地推出的樓市調(diào)控政策不僅更細(xì)更實，而且調(diào)控日益觸及樓市自身存在的深層問題。
例如，為限制炒房空間，福州市要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照經(jīng)營性土地出讓合同約定的開、竣工時限要求加快商品房項目開發(fā)建設(shè)，商品房項目要在售樓部醒目位置公示預(yù)售房源的位置、面積、單價、總價等信息，不得捂盤惜售、囤積房源。
“目前，中央和地方層面都出臺了很多調(diào)控政策。這些政策中有很多旨在抑制房價過快上漲，直觀上看化解風(fēng)險的短期意義較為明顯。但與以往不同的是，這些調(diào)控政策更加注重樓市存在的根本性問題，為探索建立長效機制提供著前期鋪墊、探索著經(jīng)驗基礎(chǔ)。”何維達說。
分析人士指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”其實質(zhì)是在強調(diào)房屋的投資屬性不能凌駕于居住屬性。因此，未來中國樓市調(diào)控政策應(yīng)該繼續(xù)以促進房屋回歸居住屬性為著眼點，以建成長效機制為最終目的，調(diào)動存量資源，糾正資源錯配，提高存量資源利用效率。
長效機制正在確立
不久前，北京市針對共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法面向社會征求意見，就被視作本輪樓市調(diào)控邁向長效機制的又一最新步伐。
“北京推出了共有產(chǎn)權(quán)住房，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，支持中端購房，抑制投機，促進公平，具有重大意義。”北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，該政策對于未來北京樓市平穩(wěn)健康發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。
與此同時，對于下一階段房地產(chǎn)政策的走向，中國人民銀行在《中國區(qū)域金融運行報告(2017)》中也給出了4個重點：一是建立健全房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制。將城鎮(zhèn)戶籍人口與公益及建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤，提高土地在全國范圍內(nèi)的集約利用。二是提高中小城市吸引力，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐、快速軌道交通連接、優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)供給、包容性強、綠色低碳的城市網(wǎng)絡(luò)。三是加強住房金融宏觀審慎管理，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房。四是積極發(fā)展長期公共租賃住房，穩(wěn)定和規(guī)范住房租賃關(guān)系。
何維達表示：“未來的長效機制必將是一系列政策和制度設(shè)計的‘組合拳’，如加大熱點城市土地供給、以財稅手段提升房屋持有成本、完善產(chǎn)權(quán)制度體系設(shè)計、從源頭上調(diào)整優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)、提升特色小鎮(zhèn)人口吸引力等。因此，分析樓市調(diào)控政策走向不能急躁短視，而是需要從長效機制這一最終目標(biāo)出發(fā)。”
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