五月的天津，驕陽炙烤著大地，海河上的郵輪載著游客轟鳴著駛向遠方。這個初夏，除了燥熱的空氣，還有樓市。近來，天津樓市突然升溫，碧桂園、龍湖等一線房企頻繁搶地，本土大鱷如融創也斥資逾百億元拿下號稱“天津最大爛尾樓”的星耀五洲項目。
與一線房企天津瘋狂拿地儲糧或撿漏不同的是，記者近日從北京市產權交易所獲悉，金融街(11.510, -0.07, -0.60%)（000402，SZ）卻在對外出售子公司金融街津門（天津）置業（以下簡稱津門置業）100%股權，后者旗下核心資產為天津瑞吉金融街酒店（以下簡稱瑞吉酒店）及部分商業用房、地下車位和遠洋廣場辦公用房等。金融街持有津門置業99.96%股權，金融街子公司金融街（天津）置業有限公司持有0.04%股權。
實際上，上述大型商業項目被金融街控股拿下的時間要回溯到大約12年前，彼時單位樓面地價不及1800元/平方米。更為關鍵的是，該項目位于天津市中心城區黃金地段，尤其是瑞吉酒店，還被金融街控股官網至今列為優質自持資產。此時，金融街控股為何要出售？
金融街對外號稱是國內領先的商務地產開發企業，但記者深入調查發現，去年其在天津營收下滑近70%，子公司津門置業去年在上述黃金地段凈利虧損4337萬元及今年年初以來繼續虧損，作為核心自持資產的瑞吉酒店陷入多年虧損怪圈。
高端酒店口岸絕佳卻虧損
據悉，“津門”和“津塔”是金融街打造的天津市地標性建筑。其中，“津門”是在兩棟對稱型的津門公寓這一建筑群，背后又樹了一個高達71米的類似“門”形的建筑，該建筑就是天津知名的瑞吉酒店。“津塔”則由近337米的環球金融中心和津塔公寓組成。
從天津區域格局看，金融街大手筆打造的上述建筑群地處和平區，是天津市的金融商貿、教育、醫療與衛生中心，被當地人視為天津繁榮繁華的標志區。其中，和平路與濱江道號稱全國十大商業街區之一，節假日客流量達20萬人。
據和平區政府官網透露，當地共有商務樓宇116座、418萬平方米，46座為市重點扶持樓宇。站在天津海河邊上，遠遠望去，作為天津城市地標性建筑的“津塔”，顯得格外搶眼。記者查閱金融街官網發現，在公司的概要介紹中，除強調提升商務地產開發力度之外，還加大了自持經營優質物業，比如北京麗思卡爾頓酒店，還有瑞吉酒店等，號稱當前總自持體量68.2萬平方米。
盡管如此，連帶著高端業態瑞吉酒店的津門置業100%股權也擋不住即將被金融街集中出售的命運，不禁讓外界疑惑叢生。
5月7日（周日）一大早，記者從北京一路趕往天津，出天津站一路往南跨過解放橋，沿著海河向西不到一公里，就來到了瑞吉酒店，全程10分鐘左右。該酒店背靠海河，位于和平區金融中心，緊鄰環球金融中心和天津勸業(8.290, -0.04, -0.48%)場，距和平路商業街不到5分鐘，距離五大道景區僅10分鐘，酒店對面是總長380米的恒隆廣場。
在這樣一個黃金地段之上，瑞吉酒店卻連續多年虧損。記者從一份權威數據獲悉，津門置業2016年實現營業收入8074.28萬元，營業利潤卻虧損高達4326.22萬元，凈利潤虧損4337.91萬元，負債總計3.72億元，今年一季度實現營業收入1671.11萬元，凈利潤虧損715.29萬元。
記者翻閱金融街歷年年報發現，其披露瑞吉酒店從2011年底開業以來，2012年利潤為負，到2013年詳細披露了該酒店當年實現銷售金額7644萬元，增長率6.67%，利潤為負。但頗為蹊蹺的是，金融街2014年、2015年、2016年卻不再披露該酒店的盈利狀況。
華美酒店顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱在接受記者采訪時表示，酒店虧損一般有兩種：一種是經營虧損，即營業收入不能抵扣員工工資、能耗、物耗等經營成本，由于客戶隊伍、市場定位需要確立；另一種是財務虧損，即酒店營業收入抵扣經營成本后的毛利潤，依然無法抵扣還本付息、折舊攤銷。財務虧損在酒店開業七年，甚至是更長時間都有可能存在。
他指出，天津酒店市場嚴重供大于求，加上跨國公司品牌在客源方面的優勢減退，客源明顯下降，2016年四季度天津市五星級酒店統計共有15家，平均房價526.79元、平均出租率僅58.22%。
當天上午10點左右，記者來到瑞吉酒店前臺，一位預訂部工作人員表示，瑞吉酒店共274間客房，目前高級大床房和豪華房均有空房，其中最基礎的高級房只有大床房一種類型，價格在1068元，需另加15%的服務費（含早餐和上網費），豪華房雙床套房1218元，同樣需另加15%的服務費。該工作人員還說，目前客房比較寬松，大床空余比較多，高級房大床剩余30間，豪華雙床房剩余14間。
一位前臺工作人員表示，津門置業是瑞吉酒店業主方，由喜達屋集團負責具體管理。金融街公告顯示，天津瑞吉酒店由喜來登海外集團托管，托管年限從2008年6月至2026年12月。
趙煥焱提到，酒店作為商業地產有40年的經營時間，黃金收獲期是酒店開業后第6年至20年。蹊蹺的是，瑞吉酒店2011年至今剛好進入第6個年頭，卻要迎來被賣掉的命運。趙煥焱表示，這要看最后的成交價是否合理。
除了虧損之外，瑞吉酒店同樣面臨著信用風險。記者從天津市市場主體信用信息公示系統獲悉，目前，瑞吉酒店信用顯示為“失信”，主要原因是未持有《許可證》的單位設置衛星地面接收設施接收衛星傳送的電視節目，被處以2000元罰款。
記者從金融街2016年報發現了一處不易被覺察的表述內容，該房企稱今年將調整自持結構，繼續增持重點城市核心區域的優質物業，減持收益偏低資產。
公寓一層商鋪全部閑置
除了酒店項目之外，津門置業旗下資產還包括地下車位。經酒店工作人員的指引，記者來到位于酒店B4層的地下停車場，整個停車位分為酒店車位、公寓車位、月租車位和私家車位。
在停車場，一位正在指揮停車的酒店工作人員操著一口濃重的天津話說：“哎喲，這面積大了去了，有多少車位還真不清楚。”隨后，記者輾轉找到B2層中控室，一位工作人員表示他所負責的兩個區域共900多個車位，整個停車場車位不超過2500個。
一位不愿具名的商業地產資深人士表示，五星級酒店的一個重要意義是帶動周邊房地產溢價，一般拿地上都不會太貴。公開信息顯示，金融街2005年8月摘得天津土地交易中心掛牌的津和興（掛）2005-047號宗地，總面積5.5萬平方米，拿地成本7.34億元，當時地面均價僅1350元/平方米，樓面地價僅1790元/平方米。
從天津土地交易中心查詢到，和平區最近一次招拍掛交易，土地性質為商服用地，成交日期2016年8月25日，成交價格6.8億元，出讓面積5980平方米，樓面價約14000元/平方米，地面均價11.4萬元/平方米。
地處相同的位置，瑞吉酒店連年虧損，津門公寓經營又如何？經記者深入調查，目前津門公寓一層商鋪均處于閑置狀態。
在津門公寓C座客服中心，一張藍色海報首先映入記者視線。一位工作人員表示，該海報上說的還是前兩年的價格，房型從二室到四室均屬于南北通透型高端公寓，面積在188平方米到355平方米之間，出租價格區間為10000元~25000元/月，售價480萬元~1100萬元。但該工作人員說，現在的價格比海報上高很多。
津門公寓負責銷售的楊海鵬表示，“津門公寓兩室兩廳兩衛出租均價為14000元/月，出售均價在5.5萬元/平方米”。除了津門公寓，他還負責津塔公寓、融御項目的房屋租賃服務和二手房買賣服務。
在津塔寫字樓二樓，記者偶遇中原地產兩名中介人員，他們均稱目前和平區主要以寫字樓為主，市內已沒有新房可售了，二手房住宅均價基本上在6~7萬元/平方米，商住兩用居多。
當詢問是否能去看房時，楊海鵬表示，看房必須提前一至兩天預約，目前可以看得房源并不多，188平方米只剩下一套，280平方米的房型售價1400萬元，租空房16000元/月，配齊家具等設施租價18000~20000元，依舊是房源緊張，僅剩下2套，218平方米的有2套。
楊海鵬解釋道，“主要是去年環境好，基本上就賣完了，現在頂多可以看的就五六套，但是也得提前預約。”
顯然，瑞吉酒店的價值外溢已體現出來，而經營虧損的瑞吉酒店難道成了累贅？記者郵件采訪金融街董秘辦，但截至發稿時，對方仍未回復。
津門置業辦公地成謎
記者按圖索驥，尋找津門置業注冊地“天津市和平區四平東道79號”，但來到該地時卻發現，這里是當地居民口中的“科委”所在地，也是和平區知識產權局。
附近一位居民說，“原來這里好像有一個房產公司，但好些年前就不干了。”順著他手指的地方望去，那是科委東側的一座副樓，大門緊鎖，鎖鏈已明顯銹跡斑斑，門前一輛布滿灰土的黑色轎車，不知停放了多久。
津門公寓銷售李會文表示，目前銷售的工作地點在津塔公寓2樓。不過，記者來到此地卻發現一張紅色A4紙上打印著“資產管理部”五個大字，房門上貼著一副春聯，春聯底部顯示“2016年”，里面擺了三臺電腦，一排沙發，約30平方米的辦公室內陳設非常簡單，僅一位辦公人員在整理雜物。
上述工作人員表示，這里是金融街的資產管理部。對于津門置業，他表示“沒聽說過”。當記者一籌莫展之時，天眼查公布的法律訴訟一欄顯示，2016年8月10日，金融街津門（天津）置業與北京金融街第一太平戴維斯物業管理有限公司天津分公司、張秉熙物業服務合同糾紛再審民事裁定書稱津門置業經營所在地位于津塔寫字樓67層。
不過，記者按此地址輾轉進入該樓，發現該地方的前臺后側標志為“金融街（天津）置業有限公司”，并非津門置業有限公司。記者查閱發現，金融街（天津）置業有限公司目前擁有津門置業有限公司0.04%的股權。
一位前臺行政人員表示，這里是金融街天津總公司“金融街（天津）置業有限公司”的辦公地，津門置業有限公司是總公司下面的一個項目，并沒有專門的辦公場所。
談及瑞吉酒店，該工作人員表示酒店確實有意向收購者，對于轉讓原因，她表示不清楚，但透露此次轉讓的主要是酒店項目，不會轉讓津門公寓項目。
北京產權交易中心所披露的津門置業旗下資產中還包括遠洋廣場部分辦公用房。金融街控股旗下，為何會有遠洋廣場辦公用房？遠洋大廈相關負責人表示，“應該是原來匯豐銀行的辦公地點，大概有1000平方米左右，前兩年匯豐與金融街做了土地置換，目前已空了挺久。”
隨后，記者來到位于遠洋大廈西側副樓的匯豐銀行，看到該地方處于空置狀態，天花板已有明顯脫落跡象，室內左側電梯以及辦公桌上已布滿灰塵。
高管變動頻繁
金融街津門置業原法定代理人為祝艷輝，于2017年1月23日辭任金融街副總經理職務以及在公司擔任的一切職務。人事變動公告顯示，祝艷輝辭任原因是工作調動。
祝艷輝之后，津門置業法定代理人則變為李亮，但旗下瑞吉酒店的法定代理人依然為祝艷輝。記者從所披露的人事變動公告中可以看出，祝艷輝的辭任與李亮的上任幾乎一前一后，具體為2017年1月23日祝艷輝辭任，一個月后的2月24日，李亮擔任金融街副總經理、金融街（天津）置業總經理。
2017年1月20日，金融街宣布公司董事長劉世春因調任北京金融街投資（集團）有限公司總經理而提出書面辭職報告，緊接著公司副總經理祝艷輝、副總經理栗謙因工作原因主動辭去職務。
2月27日，金融街控股發布最新人事公告，稱聘任盛華平為公司常務副總經理，張曉鵬、傅英杰、李亮為公司副總經理。當天，還分別確定了9名新一屆董事成員和3名新一屆監事成員。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次金融街控股大規模地調整高層，應該是想努力搭建新的管理架構，為企業后續需要擴大銷售業績和盈利規模。
近期，金融街的股權結構也發生重大變化。5月12日，由北京市西城區國資委100%控股的金融街資本運營中心成為北京金融街集團的控股股東，這意味著該資本運營中心也順勢成為金融街的間接控股股東。
金融街表示，此舉能進一步理順企業管理關系，提升專業化運營能力，有利于做強做大。中國工商銀行(5.010, 0.01, 0.20%)投資銀行部房地產首席分析師柳陽告訴《每日經濟新聞》記者表示，此舉有利于放松企業的行政管制，企業運營更加市場化。有意思的是，北京產權交易中心所披露的轉讓津門置業的信息恰巧為4月24日。
2016年，金融街獲得營業收入198.5億元，同比增長27.5%，實現凈利潤28億元，同比增加24.46%，實現經營活動產生的現金流凈額170.86億元。在前述總營業收入中，房地產開發收入占175.21億元。截至去年底，該房企資產負債率72.41%。
早在2008年，金融街控股變更過一次會計準則，對投資性房地產實行公允價值計量。記者注意到，截至2016年末投資性房地產余額254億元，較年初增加77.6億元，其中67.3億元為新增投資性房地產，存量投資性房地產資產增值收益10.3億元。
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