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    自樓市調(diào)控進(jìn)入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售的“四限時(shí)代”后，上海近日再出調(diào)控殺手锏——新房銷售需公證搖號(hào)。

　　5月4日，上海市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確要求新開(kāi)盤(pán)商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開(kāi)銷售；嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制；不得以任何名義收取價(jià)外價(jià)；開(kāi)發(fā)商、代理以及中介機(jī)構(gòu)等工作人員不得以各種方式炒賣房號(hào)。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪中了解到，在限價(jià)的高壓下，房企惜售情緒較重，有知名房企年初就傳出開(kāi)盤(pán)消息，至今仍未開(kāi)盤(pán)，也有企業(yè)被指以較低的備案價(jià)格獲得預(yù)售許可證，房源多被關(guān)系戶預(yù)定。

　　日前，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海不少即將開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)被中介標(biāo)價(jià)50萬(wàn)元到70萬(wàn)元出售“房號(hào)”，部分還承諾可選樓層和房型。新政出臺(tái)后，此現(xiàn)象能否得到遏制？近日，記者跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中糧前灘海景壹號(hào)的訂房費(fèi)已飆升至每個(gè)80萬(wàn)~100萬(wàn)元，而且由于房號(hào)有限，需要面談驗(yàn)資，擇優(yōu)“錄取”。記者致電致函項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)中糧置地，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

　　調(diào)控新規(guī)下房號(hào)被炒至100萬(wàn)元

　　《通知》指出，近期，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)操作、助漲房?jī)r(jià)的現(xiàn)象有所抬頭。對(duì)此，上海市住建委下發(fā)《通知》，明確要求新開(kāi)盤(pán)商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開(kāi)銷售；嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制；不得以任何名義收取價(jià)外價(jià)。

　　此外，5月10日，記者在上海市寶山區(qū)住房保障和房屋管理局官網(wǎng)看到一則《寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心與寶山公安分局聯(lián)手打擊偽造證件不法行為》的通知。

　　“對(duì)于房源相對(duì)不足的城市，如何獲得購(gòu)買權(quán)很關(guān)鍵。看似是公平交易，但房企更容易操控房源，導(dǎo)致一種新的購(gòu)房成本增加。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　“做上海很多一手樓盤(pán)的提前訂房，有內(nèi)部關(guān)系，可提前內(nèi)訂到你想要的戶型和樓層，還可以在你談好的折扣上繼續(xù)幫忙打折。”近期，在上海一個(gè)社區(qū)論壇里，上述消息頻繁出現(xiàn)，并有中糧前灘海景壹號(hào)、星河灣、尚海酈景、晶耀名邸、仁恒東郊花園、仁恒東怡花園等多個(gè)樓盤(pán)在列。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者前期調(diào)查了解到，中糧前灘海景壹號(hào)的訂房費(fèi)為70萬(wàn)元；仁恒東郊花園60萬(wàn)元可選房號(hào)，或許還有一些折扣。新政出臺(tái)后，此現(xiàn)象有沒(méi)有得到遏制？近日，記者以購(gòu)房者身份致電詢問(wèn)，相關(guān)人員顯得較為謹(jǐn)慎，并不愿在電話中透露公司名稱以及地址，只提出如果確定有需求可以見(jiàn)面詳聊。

　　同時(shí)，上述人士表示，中糧前灘海景壹號(hào)的訂房費(fèi)已飆升至每個(gè)80萬(wàn)~100萬(wàn)元，且由于房號(hào)有限，需要面談驗(yàn)資，擇優(yōu)“錄取”。隨后該人士介紹稱，近期開(kāi)盤(pán)的尚海酈景不挑選樓層70萬(wàn)元一個(gè)房號(hào)，選樓層則需要加價(jià)到100萬(wàn)元。當(dāng)記者提出近期上海市已出臺(tái)公證搖號(hào)的新政時(shí)，對(duì)方表示仍有辦法可以操作。“如果是搖號(hào)，您先去售樓處拿號(hào)，我們把您的名字直接排在內(nèi)部，肯定是有房子的。”

　　5月11日，記者走訪位于浦東新區(qū)泳耀路與東育路路口的中糧前灘海景壹號(hào)，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹稱營(yíng)銷中心目前不接待客戶，也沒(méi)有樓盤(pán)戶型圖等資料可以提供。同時(shí)，售樓處大門(mén)口的公告牌上寫(xiě)著：“由于項(xiàng)目售樓處調(diào)整維護(hù)，即日起，售樓處正式關(guān)閉，具體開(kāi)放時(shí)間請(qǐng)關(guān)注項(xiàng)目官方通知。落款日期為3月27日。”

　　記者致電致函中糧前灘海景壹號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)中糧置地，截至發(fā)稿未獲回復(fù)，而仁恒置地品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人則以各種理由推脫了采訪。

　　針對(duì)本報(bào)記者多次致函提到的炒賣房號(hào)監(jiān)管等問(wèn)題，上海市住建委表示近期下發(fā)的《通知》已給出解答，后續(xù)有新動(dòng)態(tài)將實(shí)時(shí)發(fā)布。

　　“限價(jià)“之下房企開(kāi)盤(pán)“重度拖延”

　　去年10月，上海再次啟動(dòng)“限價(jià)令”。自2016年10月8日起，上海全市新建商品住房銷售方案?jìng)浒笇?shí)行市、區(qū)兩級(jí)審核（包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案），對(duì)上市房源定價(jià)不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整。調(diào)控加碼后，上海樓市得到降溫。

　　根據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，4月上海市一手商品住宅成交量為67.68萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌8.83%，同比下跌30.38%。而4月全市一手商品住宅供應(yīng)面積則為57.33萬(wàn)平方米，同比下跌56.39%。結(jié)合歷年同期數(shù)據(jù)，今年4月的成交量，是2012年以來(lái)同期的成交量最低水平。

　　近日，買房進(jìn)入搖號(hào)時(shí)代。五月首周，上海市一手商品住宅成交面積為16.53萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌12.79%，新增供應(yīng)面積為8.12萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌3.98%。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦提出，由于調(diào)控因素，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上新盤(pán)入市價(jià)格比周邊次新房低，當(dāng)前樓市利益出現(xiàn)重新分配，由原先開(kāi)發(fā)商獨(dú)占變?yōu)樽尷糠纸o買家。

　　記者采訪中了解到，位于上海市寶山區(qū)大場(chǎng)板塊的濱江公園壹號(hào)近日被指惡意蓄客，購(gòu)房者擔(dān)心銷售人員的落位承諾或難以在公證搖號(hào)中兌現(xiàn)。

　　5月9日，記者走訪濱江公園壹號(hào)時(shí)詢問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員，為何1月份就傳出開(kāi)盤(pán)消息到現(xiàn)在也沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，銷售人員顯得較為謹(jǐn)慎，并未回復(fù)。只是告訴記者項(xiàng)目可能會(huì)在6月底開(kāi)盤(pán)。

　　據(jù)悉，2015年9月，濱江集團(tuán)以地王身份首進(jìn)上海拿下該地塊。次年8月，其上海第一個(gè)項(xiàng)目濱江公園壹號(hào)正式亮相。該項(xiàng)目一經(jīng)問(wèn)世便頗受外界關(guān)注，2017年年初傳出開(kāi)盤(pán)消息，然而截至記者發(fā)稿前仍未領(lǐng)取到銷售許可證。

　　記者針對(duì)上海項(xiàng)目進(jìn)展情況致電致函濱江集團(tuán)董秘辦，相關(guān)工作人員表示，采訪函件收悉后已呈交領(lǐng)導(dǎo)，不過(guò)截至記者發(fā)稿前仍未收到公司回復(fù)。

　　同時(shí)，記者采訪中了解到，浦東星河灣或?qū)⒏淖兺Ｖ煌拼髴粜偷淖龇ǎ谧钚乱黄诘拈_(kāi)盤(pán)中加入109平方米和117平方米的小戶型。記者致電涉嫌“炒房號(hào)”的中介人士詢問(wèn)，對(duì)方回復(fù)稱：“浦東星河灣小戶型較為緊俏，多為關(guān)系戶預(yù)定，我們的費(fèi)用為每個(gè)房號(hào)60萬(wàn)元。”

　　對(duì)此，星河灣上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱：“對(duì)于小戶型說(shuō)法并不知情，在二三月份，我們項(xiàng)目部分依托中介公司銷售，但是現(xiàn)場(chǎng)銷售的量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中介公司；另一方面，星河灣項(xiàng)目這邊中介公司就是起到一個(gè)帶客戶看樓盤(pán)的作用，所以操作房號(hào)幾乎不可能。”

　　據(jù)悉，星河灣上海在售的兩個(gè)項(xiàng)目中，一個(gè)位于浦東新區(qū)，記者通過(guò)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢到，星河灣薈苑（又名“浦東星河灣”）最近的開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2017年5月3日，最新一次開(kāi)盤(pán)的銷售套數(shù)為36套，報(bào)價(jià)在127650~108600元之間，與2015年7月開(kāi)盤(pán)房源的報(bào)價(jià)114400~80700元之間相差不大。

　　截至5月11日，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示星河灣薈苑目前總銷售套數(shù)為2744套，可售套數(shù)有1932套。2017年以來(lái)，其每月的銷售量均維持在個(gè)位數(shù)，2月份一度零成交。同時(shí)，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，浦東新河灣新房的成交均價(jià)從2016年9月的107062元/平方米波動(dòng)下滑，至今年4月，成交均價(jià)降至86995元/平方米。

　　與此同時(shí)，星河灣在上海的另一個(gè)項(xiàng)目上海星河灣，位于閔行區(qū)顓橋板塊，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的最新開(kāi)盤(pán)時(shí)間是去年5月28日，其總套數(shù)為198套，截至5月11日，可售套數(shù)為114套。同時(shí)，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年年初以來(lái)，上海星河灣的成交均價(jià)幾乎在40000元/平方米~60000元/平方米之間徘徊波動(dòng)。

　　5月11日，記者實(shí)地走訪位于閔行區(qū)都會(huì)路的上海星河灣，營(yíng)銷中心銷售人員介紹稱，前期房源已售罄，目前即將開(kāi)盤(pán)的是16號(hào)樓，大約50余套房，均為220平方米左右的大戶型，預(yù)計(jì)在本月末開(kāi)盤(pán)，銷售均價(jià)為77000元/平方米左右。而星河灣相關(guān)工作人員則表示，目前星河灣在售項(xiàng)目拿到預(yù)售證時(shí)間皆在去年，因此項(xiàng)目銷售并未受到影響，并且即將迎來(lái)新一波加推。對(duì)于去年拿到預(yù)售證今年仍然加推可能涉嫌惜售的問(wèn)題，記者致電致函上海星河灣方面，對(duì)方并未予以直接回應(yīng)。

　　對(duì)于“四限”之下推出“公證搖號(hào)”的意義，克而瑞研究中心研究報(bào)道稱，若此次新房銷售公證搖號(hào)可以不打折扣地落地執(zhí)行，那對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是利好，不用再支付額外費(fèi)用，就可以有效保障購(gòu)房機(jī)會(huì)的公平性，減少違規(guī)操作，凈化市場(chǎng)環(huán)境。

　　報(bào)告同時(shí)指出，上海樓市調(diào)控新手段會(huì)使得原本受到“限價(jià)”影響房企開(kāi)盤(pán)意愿進(jìn)一步降低，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)偏緊，市場(chǎng)供不應(yīng)求、“量跌、價(jià)漲與買房難”的格局難改。

　　毛中楠對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)