“中交系”地產(chǎn)整合仍在路上，近日，中房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，正式代為經(jīng)營管理中交地產(chǎn)。重組失敗后，中房地產(chǎn)以托管形式接手中交地產(chǎn)業(yè)務(wù)，獲得資本市場認可。對于業(yè)績并不突出的中房地產(chǎn)而言，接手中交地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，盡管能獲得較多資源，但是該公司未來在發(fā)展中能否扭轉(zhuǎn)財務(wù)頹勢，仍有待市場來檢驗。財報顯示，中房地產(chǎn)已連續(xù)兩年凈利潤下降，呈現(xiàn)出明顯的“增收不增利”現(xiàn)象，2016年中房地產(chǎn)凈利潤為1186.73萬元，同比減少58.25%。
連續(xù)虧損
近兩年，中房地產(chǎn)凈利潤連續(xù)下滑，“增收不增利”成為該公司發(fā)展的阻礙之一。
近期，中房地產(chǎn)一季度財報預(yù)計歸屬上市公司股東凈利潤虧損約2438萬元，相比去年同期虧損560萬元，虧損增大了3倍。對此，中房地產(chǎn)表示，虧損原因是新項目拓展、銷售擴大、增加人員配置等因素，導(dǎo)致銷售費用、管理費用較上年有較大幅度的上升，另外，報告期內(nèi)部分項目利潤率較低，導(dǎo)致整體利潤率下降。
不僅是今年一季度，中房地產(chǎn)前兩年凈利潤也在持續(xù)下滑。2016年年報顯示，中房地產(chǎn)全年實現(xiàn)營業(yè)收入21億元，同比增長88.26%，歸屬于上市公司股東的凈利潤1186.73萬元，同比減少58.25%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流持續(xù)三年為負數(shù)。
此外，基本每股收益、加權(quán)平均凈資產(chǎn)等指標也出現(xiàn)下滑情況，負債率則上升至85.74%，較2015年同期增加22.3%。針對資產(chǎn)負債率同比增加，中房地產(chǎn)回應(yīng)稱，主要為本期開發(fā)貸、發(fā)行債券及應(yīng)付土地款的增加所導(dǎo)致。
“‘增收不增利’的一個很重要原因或在于此類地產(chǎn)企業(yè)銷售節(jié)奏比較慢，看似收入水平提高，但銷售節(jié)奏慢，潛在的財務(wù)成本等會比較高，基于此，項目盈利的空間也不是很大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受北京商報記者采訪時如是說。
同樣，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，中房地產(chǎn)凈利下滑的原因有兩點，一方面中房地產(chǎn)是以做保障房為主的公司，這一塊利潤較薄，再加上結(jié)算較慢，周轉(zhuǎn)速度慢也會影響企業(yè)凈利潤。另一方面，該公司體量不大，成交控制不太好，這也會侵蝕利潤導(dǎo)致虧損。
中交托管
不得不提的是，涉及中房地產(chǎn)的“中交系”地產(chǎn)整合仍在路上。重組失敗后，中房地產(chǎn)并未放棄，只是將重組改為了“托管”。4月26日，中房地產(chǎn)公告表示已于4月21日與中交房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“地產(chǎn)集團”）、中交地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“中交地產(chǎn)”）簽訂《托管協(xié)議》，中房地產(chǎn)正式代為經(jīng)營管理中交地產(chǎn)。
對此，中房地產(chǎn)公告稱，托管中交地產(chǎn)是為盡量減少和避免與地產(chǎn)集團下屬地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前存在的同業(yè)競爭情況。事實上，同業(yè)競爭困擾“中交系”地產(chǎn)由來已久，地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的決心也早有顯現(xiàn)。2015年，中國交通建設(shè)集團有限公司（以下簡稱“中交集團”）為推進內(nèi)部房地產(chǎn)板塊整合，出資成立了地產(chǎn)集團。此后，以地產(chǎn)集團為依托，中交集團開啟了旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)漫長的整合之路。
目前，中交地產(chǎn)國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展布局主要依靠綠城中國和中房地產(chǎn)“A+H”兩家上市公司以及中交地產(chǎn)。作為A股上市平臺，中房地產(chǎn)在中交集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合過程中扮演著極其重要的角色，從重組失敗，再到托管，采取了一系列措施。
中房地產(chǎn)代為經(jīng)營管理中交地產(chǎn)后，人事調(diào)整也緊跟而來。4月27日，中交地產(chǎn)披露了關(guān)于董事、監(jiān)事、高級管理人員發(fā)生變動的情況。公告顯示，為推進房地產(chǎn)板塊的重組整合，優(yōu)化管理鏈條，中交地產(chǎn)決定進行14項人事變動。
對于“中交系”地產(chǎn)整合，張宏偉表示，其實在用中房地產(chǎn)的殼進行資產(chǎn)重組。“中交系”地產(chǎn)整合，一方面保證國有資產(chǎn)不流失，另一方面避免同業(yè)競爭。此外，整合后，中交資產(chǎn)規(guī)模進一步加大，提高了行業(yè)競爭力。
能否救場
對于連續(xù)兩年凈利下滑的中房地產(chǎn)而言，接手中交地產(chǎn)后，能否扭轉(zhuǎn)業(yè)績頹勢呢？
對此，張宏偉表示，綠城本身也在“中交系”內(nèi)，中房地產(chǎn)的一些項目嫁接綠城品牌的話，對于地塊價值的挖掘，有可能對中房地產(chǎn)未來利潤的提升起到一定幫助作用。
嚴躍進認為，中房地產(chǎn)托管之后將擁有更多土地儲備，就目前融資收緊的環(huán)境看，后續(xù)對于中房地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)、節(jié)約拿地成本、現(xiàn)有土地資源開發(fā)等都有積極作用。對于中交地產(chǎn)來說，通過讓所有房地產(chǎn)資源和項目歸集到中房地產(chǎn)旗下，有助于專業(yè)化和獨立操盤的目的。專業(yè)化的提升也有助于中房地產(chǎn)股票的提振，尤其是注入更多的土地資源和保持獨立的運作后，中房地產(chǎn)的市值更容易做大。
在后續(xù)盈利方面，類似企業(yè)需要擴大融資渠道，繼續(xù)加大在招拍掛市場上的拿地力度等，惟有做大規(guī)模才可以更好地降低運營成本，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。中房地產(chǎn)的品牌影響力其實一般，后續(xù)資源整合以后如何尋求發(fā)力很關(guān)鍵。另外類似綠城的股權(quán)投資也被納入到此類企業(yè)中，后續(xù)和綠城的合作需要進一步展開。另外，中交地產(chǎn)當(dāng)前的優(yōu)勢是有較好的海外投資機會和建筑工程特色，后續(xù)若出現(xiàn)業(yè)務(wù)的結(jié)合，要防范部分成本被隱性化，即看似房地產(chǎn)開發(fā)的造價成本降低了，但或轉(zhuǎn)移到此類母公司中交集團上面去。
此外，中房地產(chǎn)接手中交地產(chǎn)后，如果管理層能力不跟進，那么項目并入以后，反而增加了運營的成本。后續(xù)對于產(chǎn)品的定位以及開發(fā)出較好的產(chǎn)品系列等，都是類似企業(yè)需要關(guān)注的。
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