面對長租公寓這片萬億“藍海”，從去年開始，萬科、龍湖、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足。對房企而言，將長租公寓作為創(chuàng)新業(yè)務大力發(fā)展，不僅是進入樓市下半場之后轉型的迫切需要，更是出于打通上下游資源、增加客戶黏性、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，甚至實現(xiàn)資本運作的戰(zhàn)略考量。
不過，也有一部分房企對長租公 寓市場心存疑慮。新城控股副總裁歐陽捷認為，不論是聯(lián)合辦公還是長租公 寓，市場空間都非常有限，這對于必須上規(guī)模才能賺錢的產品類型來說，是個致命的掣肘。“如果房企紛紛往里面擠，投入大量人力物力做這個，我認為并不劃算。”
距離地鐵站一公里左右，鄰居是一群25至40歲之間的年輕人，房間簡單舒適、裝配齊備，公用客廳的角落里幾個年輕“創(chuàng)客”在討論PPT，書吧一角有人頭戴耳機沉浸在自己的世界，自動販賣機隨處可見，健身房里24小時有人揮汗如雨，你還可以隨時走到前臺要一杯熱咖啡……在上海萬科位于張江國創(chuàng)中心的泊寓項目里，這是每天的生活場景。
從去年開始，長租公 寓市場加速興起。瞄準長租公 寓這一片萬億“藍海”，萬科、龍湖、陽光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足。對房企而言，將長租公 寓作為創(chuàng)新業(yè)務大力發(fā)展，不僅是進入樓市下半場之后轉型的迫切需要，更是出于打通上下游資源、增加客戶黏性、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，甚至實現(xiàn)資本運作的戰(zhàn)略考量。可以預見的是，借力政策推動，誰能快速復制、擴大規(guī)模、占領市場，或許誰就能在房地產市場的“白銀時代”多一項制勝的籌碼。
年輕人構成租客主體
萬科和龍湖地產的長租公 寓品牌泊寓、冠寓，都將租客的主體定位于85后、90后年輕人。
小安，一個90后創(chuàng)客，去年與好友從浙江寧波來到上海開創(chuàng)自己的“小”事業(yè)。小安的新公司是為新游戲提供角色形象創(chuàng)意的，目前就小安和他朋友兩個人。于是，他們租住在上海張江國創(chuàng)中心的萬科泊寓里，一套65平方米的房源，月租金4990元。
“這里很適合我們。搞我們這行的都很宅，不需要居住在市中心CBD，只要緊鄰地鐵線，出行方便就行。最重要的是，這里是年輕人的聚居地，可以認識不同行業(yè)的同齡人，大家很聊得來，我們不僅可以收獲靈感，甚至有什么新創(chuàng)意馬上就可以在鄰居間做"內測"。”在張江泊寓的公共客廳，記者見到了正抱著電腦做設計的小安。一臺電腦，高速網絡，就可以滿足小安的工作需要。對于這樣的居住環(huán)境，小安是喜歡的。
小安告訴記者，事實上他家境殷實，在寧波當?shù)刈錾獾母改冈谒麃砩虾Ｖ蹙吞岢鲞^要為兒子買套房。“對于我們90后來說，買房才有家的觀念已經不那么重了，租住在這里比買一套房關上門誰也不認識誰，居住體驗要好得多。更何況，對我們創(chuàng)客來說，變化隨時發(fā)生，也許明天就有一個更好的機會在北京、深圳或其他任何一個地方等我呢。”
像小安這樣的85后、90后構成了長租公 寓目前的承租主體。張江國創(chuàng)中心萬科泊寓的店長張泱告訴記者，這家泊寓從去年四季度開業(yè)以來，出租率最高可達到90%。他們會對租客進行篩選，年齡一般在24至40歲之間，可單身可已婚，但不可帶孩子。工作背景和收入情況也會進行篩選，一般以張江園區(qū)內高科技企業(yè)員工居多，大多收入不菲，受教育程度良好，這在一定程度是保證了泊寓的租客素質。
較之萬科泊寓，龍湖地產首個長租公 寓試水項目則偏向于高端路線。3月15日，龍湖地產旗下長租公 寓品牌——冠寓在重慶正式面世，共提供180套租賃房源。重慶龍湖地產創(chuàng)新業(yè)務負責人告訴記者，自2月開始蓄客至今，不到兩個月時間其出租率已達到95%，市場反響超出預期。租客主體是85后、90后年輕人，主要分為三類需求：一類是外地來渝工作、創(chuàng)業(yè)的年輕人，暫時不打算買房的；一類是準備買房或已買房但還沒交房的，租房作為臨時過渡的；還有一類是企事業(yè)單位批量租賃解決員工住宿問題的。
意在備戰(zhàn)樓市下半場
進入樓市發(fā)展的下半場，長租公 寓成為不少房企2017年重點發(fā)展的創(chuàng)新業(yè)務，并紛紛提出動輒數(shù)萬間的擴張目標。
在進入樓市發(fā)展的下半場后，房企的傳統(tǒng)開發(fā)模式在高地價面前越來越難以為繼。搶占長租公 寓市場，打造自身長租公 寓品牌，一方面可以為未來進行品牌輸出打好基礎，另一方面能夠為房企帶來穩(wěn)定的租金收入，而這筆可觀的現(xiàn)金流較易實現(xiàn)資產證券化，便于企業(yè)資本運作。
此外，由于目前上海等地要求所有招拍掛的出讓土地必須有15%以上面積由開發(fā)商自持，越來越多的開發(fā)商擁有大量自持物業(yè)，而長租公 寓品牌的培養(yǎng)，成為這部分自持物業(yè)很重要的去化出路。
基于此，長租公 寓成為不少房企2017年重點發(fā)展的創(chuàng)新業(yè)務，并紛紛提出動輒數(shù)萬間的擴張目標。
萬科董秘朱旭在3月7日的電話會議上表示，長租公 寓將會是萬科今年發(fā)展的重要方向，將在核心城市展開布局。截至2016年底，作為萬科旗下長租公 寓品牌，泊寓已在廣州、廈門、合肥、上海和重慶等城市落地了10余個項目，已出租公 寓達1.6萬間，并計劃在2017年發(fā)展至15萬間。
3月24日，在龍湖地產2017年業(yè)績發(fā)布會上，執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉透露，冠寓是龍湖的“主航道”業(yè)務，將集中公司的優(yōu)勢資源著力發(fā)展。成都、重慶是龍湖深耕已久的西南區(qū)域重點城市，已經率先推出3個冠寓項目，布局了三條符合青年居住習慣的特色產品線，下一步在北京、上海也會大面積推廣。具體來看，冠寓將聚焦北上廣深四大一線城市，及重慶、成都、蘇州、杭州、南京、廈門等領先二線城市，目標城市12個，力爭用三年時間，每年推出1萬到1.5萬間，第三年爭取達到10億元以上的收入規(guī)模，躋身中國長租公 寓市場前列。
從房源獲取上來看，房企涉足長租公 寓有一個共同的特點，即以自持物業(yè)試水，但不拘泥于持有物業(yè)。據記者了解，上海萬科目前開業(yè)的泊寓項目均為自持物業(yè)，今年還將在上海增加50個泊寓項目，其中30個年內開業(yè)，如此快速的布點擴張，自持物業(yè)顯然滿足不了房源需求，以十年或更長租約租下整棟物業(yè)，并經過改造輕資產運營，今后將作為萬科泊寓房源的主要來源方式。龍湖方面則表示，在房源拓展方式上，冠寓不拘泥于自有物業(yè)，起步階段將以輕資產模式為主，會租賃其他物業(yè)；中長期看，會逐步輕重資產并舉，最終資產輕重比為2:8。
記者通過調查梳理發(fā)現(xiàn)，目前房企投身長租公 寓的方式主要分為兩類：一類是房企主導，作為長租公 寓的運營方，且一般會有一個統(tǒng)一的品牌，如萬科的泊寓、龍湖的冠寓等。這種模式是出于戰(zhàn)略性布局考慮，拓展新業(yè)務領域，打造自有長租公 寓品牌，獲取新的盈利點，并且通過與地產主業(yè)和物業(yè)管理業(yè)務的協(xié)同（如客戶資源共享等），可實現(xiàn)相互促進發(fā)展；另一類是托管合作，指房企與專業(yè)公 寓運營商合作，房企負責組織房源供應，由第三方公 寓運營商進行公 寓的運營。這種模式的目的是促進新房項目的銷售去化，以及盤活二手房源，提升利用效率，完善社區(qū)增值服務。
克而瑞房地產研究中心研究員房玲認為，房企進軍長租公 寓有其戰(zhàn)略考量。從短期來看，長租公 寓租賃業(yè)務與房產銷售業(yè)務可以產生聯(lián)動，共享客戶資源，進行聯(lián)合營銷，從而促進銷售項目的去化。這點在青年長租公 寓上表現(xiàn)得更為明顯，如重慶西九萬科泊寓就是把公 寓優(yōu)先租給了重慶萬科西九項目二期的潛在購房者，且租金可用于購買二期房子的抵用款。通過長租公 寓，開發(fā)商培養(yǎng)起一批未來的潛在購房客戶——今天租泊寓的年輕人，也許若干年后就會成為萬科業(yè)主。
此外，長租公 寓還可以幫助房企獲取大量準確性高的客戶信息，完善客戶大數(shù)據，這有利于打通房地產上下游資源，為開發(fā)商贏得更多在社區(qū)增值服務上賺錢的機會。
“企業(yè)并不是做慈善，房企大力發(fā)展長租公 寓，一定是有利可圖，并且可以持續(xù)發(fā)展的。”上海萬科長租公 寓項目負責人丁潔告訴記者，長租業(yè)務短期內不賺錢，但長期一定賺錢；小規(guī)模不一定賺錢，但形成規(guī)模后一定可以賺錢。
雖然沒有透露目前萬科泊寓的具體利潤率，但丁潔表示，經過嚴密測算，在覆蓋掉所有成本后，目前泊寓還是盈利的。而邵明曉則在龍湖地產的業(yè)績發(fā)布會上明確表示，目前龍湖長租公 寓的毛利率在35%左右，并不特別高，但公司判斷，通過后期精細化運營以及進一步客戶細分，這個業(yè)務未來會是長期可持續(xù)的業(yè)務板塊。
金融配套政策支持至關重要
上海等一線城市和一些長租公 寓發(fā)展較好的熱點二線城市，有關政府部門都在積極醞釀扶持長租公 寓市場發(fā)展的配套政策。
對于長租公 寓這個沉淀資金量大且回收時間長的細分領域來說，金融政策的支持很是關鍵。據記者了解，上海等一線城市和一些長租公 寓發(fā)展較好的熱點二線城市，有關政府部門都在積極醞釀扶持長租公 寓市場發(fā)展的配套政策。
以上海為例，近期上海市金融辦召集會議，邀請上海萬科、青客、魔方三家公司座談，了解目前長租公 寓領域龍頭企業(yè)融資等情況，證監(jiān)會、銀監(jiān)會、住建委相關政府部門人員亦到場列席。記者了解到，盡管目前萬科、龍湖等開發(fā)商主要是利用自有資金做長租公 寓，尚未對外融資，但相關房企均向記者表示，Reits、租約證券化等未來必將成為長租公 寓融資的主要渠道，亟待政策給予扶持。相關政府部門對此表示，將上報企業(yè)需求，積極醞釀出臺輔助政策為企業(yè)助力。
在近期舉行的2017年第一屆地新引力創(chuàng)新峰會上，易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁張燕表示，從投融資角度來看，2016年長租公 寓領域的投融資活動表現(xiàn)出兩個顯著特征：一是資金明顯偏向模式成熟的龍頭企業(yè)；二是投資方式開始從前期的股權投資轉向金融創(chuàng)新類的產品。如魔方公 寓把全國3500多家公 寓租金和物業(yè)費打包，以租約證券化的方式在2016年獲得了首單ABS（資產證券化），總募資額達到3.5億元。隨著大量空間類企業(yè)興起，魔方金服這種提供金融服務的通道和產品的公司應運而生，2016年有近百家公 寓運營商借助魔方金服實現(xiàn)了租約證券化。
此外，一些租金補貼政策也是推動長租公 寓發(fā)展的催化劑。據記者了解，在上海張江、陸家嘴、安亭等產業(yè)園區(qū)或金融貿易區(qū)，年輕人才的租賃需求特別旺盛。為了吸引并留住人才，園區(qū)內有一些政府主導的人才公 寓，園區(qū)管委會還會給租住在人才公 寓的園區(qū)內企業(yè)員工提供一部分租金補貼。“這個租金補貼政策能不能對一些企業(yè)主導的長租公 寓放開？比如說租住在張江國創(chuàng)泊寓內的園區(qū)員工也能享受到管委會的租金補貼。”丁潔呼吁。
不過，也有一部分房企對長租公 寓市場心存疑慮。新城控股副總裁歐陽捷認為，不論是聯(lián)合辦公還是長租公 寓，市場空間都非常有限。“它們只能存在于一線和部分經濟活躍、流動人口較大的熱點二線城市，這對于必須上了規(guī)模才能賺錢的產品類型來說，是個致命的掣肘。市場空間有限，如果房企紛紛往里面擠，投入大量人力物力做這個，我認為并不劃算。”
確實，這是房企在做大規(guī)模時必須面對的一大難題。“對于萬科來說，目前最大的難點并不是資金，而是在快速擴張的戰(zhàn)略要求下，要找到足夠適合的房源不容易。”丁潔告訴記者，萬科泊寓的選址必須緊鄰地鐵，這是硬性條件，今年上海50個新增項目意味著他們或許得看500個以上項目。
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