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來源：鳳凰房產(chǎn)（微信號：houseifeng）綜合

美聯(lián)儲(chǔ)加息了！

北京時(shí)間12月15日凌晨3點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息0.25%！

本次加息，猝不及防！美聯(lián)儲(chǔ)宣布將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，并發(fā)布了明年可能加息三次的預(yù)期。

美元走強(qiáng)使得新興市場貨幣的吸引力大幅下降，尤其是自特朗普當(dāng)選美國總統(tǒng)后的五周以來，新興市場貨幣兌美元出現(xiàn)大幅貶值。人民幣也同樣承受貶值的壓力，離岸人民幣一度觸及6.9402，較稍早6.8950重挫逾400點(diǎn)，中國央行已經(jīng)在采取措施捍衛(wèi)人民幣的匯率。

消息引發(fā)國際金融市場因此動(dòng)蕩不安，美股道指終結(jié)了七連漲走勢，黃金原油大跌，新興市場貨幣也應(yīng)聲下跌。一時(shí)間，黃金殺跌！債市起浪！油價(jià)重挫！非美貨幣暴跌！美國貨幣政策調(diào)整對全球流動(dòng)性、利率水平、大宗商品價(jià)格、通脹壓力、各國貨幣政策、國際資本資產(chǎn)配置等等均產(chǎn)生了廣泛而深入的影響。

美聯(lián)儲(chǔ)加息對中國房地產(chǎn)市場的影響

美元加息對中國房地產(chǎn)肯定是負(fù)面影響，但由于我國對資本賬戶長期實(shí)行較為嚴(yán)格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上的美國歷輪加息對我國房地產(chǎn)市場基本沒有造成很大影響；在我國仍實(shí)行較嚴(yán)資本管制的前提下，美國加息對我國房地產(chǎn)市場影響仍然較小。

但在2017年，對房地產(chǎn)的負(fù)面影響肯定是超過歷史過去的。特別是在2016年的系列政策推動(dòng)下，中國房地產(chǎn)自身也已經(jīng)到了調(diào)整的邊緣。

美聯(lián)儲(chǔ)歷史上的多次加息，都導(dǎo)致了全球危機(jī)的發(fā)生：

1、1997年導(dǎo)致了亞洲金融危機(jī)，使得東南亞、香港、日本崩盤，一片哀鴻。

2、2001年導(dǎo)致了全球互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅。互聯(lián)網(wǎng)就是當(dāng)年的一次最大的泡沫，隨著加息逐漸到來，納斯達(dá)克泡沫破滅了，無數(shù)公司消失，無數(shù)萬億美元突然蒸發(fā)。

3、2008年導(dǎo)致了次貸危機(jī)發(fā)生。這是一次史無前例的危機(jī)，因?yàn)橐郧暗奈C(jī)很少導(dǎo)致龐大的金融機(jī)構(gòu)倒閉，而這次導(dǎo)致無數(shù)金融機(jī)構(gòu)倒閉，百年金融老店說倒就倒，高盛、美銀等都差點(diǎn)關(guān)門，如果不是美聯(lián)儲(chǔ)救助的話；雷曼、貝爾斯登等就消失了。一片風(fēng)聲鶴唳，所以導(dǎo)致了接下來史無前例的寬松和印鈔，如今全球經(jīng)濟(jì)還活在當(dāng)時(shí)金融危機(jī)的陰影中。

而回顧2015年12月那一次美元加息，中國進(jìn)行了大規(guī)模的信貸刺激，釋放大量的貨幣，帶來了中國房地產(chǎn)市場最火爆的2016年，全年房地產(chǎn)銷售額歷史首次超過10萬億。

今年還會(huì)和2015年那次一樣，房地產(chǎn)市場將迎來相似的結(jié)局嗎？在美聯(lián)儲(chǔ)加息和國內(nèi)房地產(chǎn)政策收緊的復(fù)雜情況下，2017年房地產(chǎn)市場怎么走？

從市場趨勢看，2017年也已經(jīng)沒有了繼續(xù)2016年超發(fā)貨幣的基礎(chǔ)

中國房地產(chǎn)市場的短期最大決定因素是來自房貸的量與價(jià)格，目前看，前11月，市場的沖高完全是因?yàn)榉抠J的天量占比：

央行昨日（12月14日）公布的數(shù)據(jù)顯示，中國11月新增貸款7946億元，大幅超出此前市場預(yù)期的7200億元，也遠(yuǎn)高于上月的6513億元。

在11月新增的人民幣貸款中，房貸仍是主力，占有比例約為八成。這個(gè)數(shù)字的變化，將決定未來6-9個(gè)月房地產(chǎn)市場的走勢。

那么美聯(lián)儲(chǔ)的加息對中國房地產(chǎn)市場的影響主要有幾點(diǎn)：

第一、人民幣繼續(xù)走弱，有沒有加息可能性？

本周一當(dāng)天，一年期離岸人民幣掉期（CNH1Y）與在岸市場同期人民幣掉期價(jià)差創(chuàng)下過去11個(gè)月以來的最大值，凸顯國際投資機(jī)構(gòu)在離岸市場看空人民幣的情緒有所高漲。

這種情況下：中國經(jīng)濟(jì)剛剛企穩(wěn)，又臨近年末流動(dòng)性緊張關(guān)頭，短期加息可能性不大，但在2017年的二季度有沒有可能開啟加息？

第二、資金回流美國

07-08年美國實(shí)施量化寬松的貨幣政策，增加了貨幣供應(yīng)量。帶來全球流動(dòng)性的泛濫，美元貶值，創(chuàng)造了大宗商品的牛市。未來美元走強(qiáng)，必然會(huì)導(dǎo)致自己回流美國。大宗商品陷入熊市，全球出現(xiàn)通縮跡象，多數(shù)貨幣出現(xiàn)貶值。

美聯(lián)儲(chǔ)加息就猶如一柄“達(dá)摩克利斯之劍”，懸于全球金融市場之上，人民幣也不例外。

第三、全球資金流動(dòng)加劇

資金流動(dòng)的加劇將有可能帶動(dòng)部分國內(nèi)資金轉(zhuǎn)變投資方向。國內(nèi)目前大部分投資資金主要集中在房地產(chǎn)和股市當(dāng)中，資金的投資方向發(fā)生轉(zhuǎn)移極有可能導(dǎo)致中國樓市及股市的大幅動(dòng)蕩。

對于有投資需求的投資者，為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，資產(chǎn)配置可以考慮增加美元、英鎊計(jì)價(jià)的投資品比例。有條件的，可以選擇海外置業(yè)、海外保險(xiǎn)，或選擇QDII類產(chǎn)品以及海外股市的投資機(jī)會(huì)。

第四.資金價(jià)格明顯上漲

從資金成本看，過去的一個(gè)月，支付寶的收益從2.44上漲到了2.65，可見整體資金價(jià)格的上行且這個(gè)趨勢仍在持續(xù)。

2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)每25個(gè)基點(diǎn)的降息操作，大約助漲了中國房地產(chǎn)投資增速4個(gè)百分點(diǎn)。考慮到市場的中長期走勢尚不明朗，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力又較差，買房（特別是非核心城市）已不再是穩(wěn)妥的投資選項(xiàng)。

第五、國內(nèi)融資難度上行

2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資刷新了歷史紀(jì)錄，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：合計(jì)全年融資額度達(dá)到了11250億，這也是歷史首次突破1萬億的年份，同比同口徑上漲幅度達(dá)到了25%。但從10月調(diào)控以后看，房企的債券融資難度明顯加大：

10月單月融資684億，而在11月融資全月只有288.3億，10-11月的融資額，相比8-9月下調(diào)了57%。11月不足300億的融資也是最近一年的最低值。

第六、海外融資成本大幅上漲

僅11月來，房企提前贖回美元債務(wù)已經(jīng)超過10億美金，而且從趨勢看，隨著美元走強(qiáng)，房企贖回的速度還在加快。

11月28日，龍湖地產(chǎn)有限公司披露，其已于25日完成贖回2019年到期優(yōu)先票據(jù)，金額相當(dāng)于相等于票據(jù)本金額103.43750%另加截至贖回日期（但不包括該日）的累計(jì)及未支付的利息的贖回價(jià)。

11月10日 - 花樣年控股(01777)公布,公司近期于公開市場購買本金總額分別為650萬美元及570萬美元的2019年票據(jù)及2017年票據(jù)的部分。

11月15日,景瑞控股有限公司發(fā)布公告宣布,公司于11月14日以2190萬美元的總代價(jià)(包括未付應(yīng)計(jì)利息)購買本金總額為2050萬美元的部分2018年票據(jù)

11月合景泰富(01813)公告稱，該公司已于贖回日期按贖回價(jià)贖回本金總額4億美元的所有未償還2012年票據(jù)，贖回價(jià)相等于2012年票據(jù)本金額100%，即4億美元。

新昌集團(tuán)控股(00404)發(fā)布公告，根據(jù)1億美元于2017年到期的6厘可換股債券條款規(guī)定，公司將按任何可換股債券持有人的選擇，于2016年11月20日按本金額加上截至該日期應(yīng)計(jì)但未支付的利息，贖回全部或部分該持有人的可換股債券。

第七、資本管制加強(qiáng)可能性增加

從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的基本走勢看，疊加人民幣的供需角度看，人民幣中長期貶值是既成事實(shí)，但因?yàn)閺?qiáng)有力的國家調(diào)控，人民幣的貶值導(dǎo)致資本大規(guī)模無序外流的可能性不大。

龐大的外匯儲(chǔ)備可以防止人民幣短期大幅度貶值，外匯管制相對嚴(yán)格，也約束了資本短期大規(guī)模流出。

第八、人民幣貶值肯定是房地產(chǎn)的利空

在人民幣升值的數(shù)年里：人們的財(cái)富和可支配收入會(huì)隨著人民幣的升值而增加，住宅作為一種高價(jià)消費(fèi)品，吸引了大量財(cái)富增長的消費(fèi)者，在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)難以增加的情況下，房地產(chǎn)需求的增加會(huì)拉高房價(jià)。

流入房地產(chǎn)市場的資金會(huì)隨之人民幣升值預(yù)期而增加。“輸入性通貨膨脹”會(huì)引起我國物價(jià)上漲。一般來說，商品房的需求彈性大于普通商品，因而上漲的幅度會(huì)更大。

預(yù)期效應(yīng)會(huì)明顯放大流動(dòng)性效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)。當(dāng)市場預(yù)期人民幣升值時(shí)，國外資金會(huì)大量流入我國房地產(chǎn)市場，從而推高房價(jià)。

但如果一旦人民幣改變升值預(yù)期，出現(xiàn)趨勢性的貶值變化，買房就賺錢的趨勢將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這種情況下，買房就愈加需要謹(jǐn)慎。

第九、巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張

如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國市場，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢，將影響房地產(chǎn)市場將面臨頹勢，從而可能傷害中國經(jīng)濟(jì)。

人民幣貶值對房地產(chǎn)市場來說，首先影響三四線市場，對目前的一二線房地產(chǎn)市場來說影響不大，但如果成為趨勢，房地產(chǎn)市場難免受到影響。

在未來一線城市依然是房地產(chǎn)的避風(fēng)港，特別是看到地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域，更是代表了未來的投資價(jià)值。

第十、市場出現(xiàn)通貨膨脹苗頭

目前通脹看似溫和，但上升趨勢令人不安，工業(yè)價(jià)格漲幅向消費(fèi)者傳導(dǎo)只是時(shí)間問題！

如果2017年出現(xiàn)通脹爆發(fā)，則央行貨幣政策方向可能發(fā)生更大變化。那么對于中國房地產(chǎn)來說，堅(jiān)守一二線更是最大的綠洲。

第十一、對于豪宅市場

未來可能更多的資金進(jìn)入歐美市場，而對于新興市場的資產(chǎn)和大宗商品很可能吸引力降低。刷新歷史紀(jì)錄的2016年一線城市豪宅市場很可能在2017年難再突破。

第十二、對于普通人來說

減少房地產(chǎn)投資行為，剛需入市盡量選擇核心區(qū)域，在這個(gè)人民幣趨弱的時(shí)候，選擇資產(chǎn)必須是變現(xiàn)難度最小的資產(chǎn)，對于很多遠(yuǎn)郊區(qū)前期已經(jīng)暴漲過的資產(chǎn)，目前看，風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于核心區(qū)域。

中國已經(jīng)處于逐步降溫的樓市是“利空”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，美元進(jìn)入加息通道后，全球資本也會(huì)向美國流動(dòng)，對于中國來講也是如此，資金流向也會(huì)至美國。以中國外匯儲(chǔ)備為例，兩年前(截至2014年3月底,我國外匯儲(chǔ)備余額為3.95萬億美元,居世界第一)，中國外匯儲(chǔ)備達(dá)到歷史高峰的4萬億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正常化議題之后，中國的外匯儲(chǔ)備大幅減少，截止2016年12月，已經(jīng)降低至3萬億美元左右。當(dāng)未來1-2年美元進(jìn)入加息通道之后，預(yù)計(jì)未來1-2年中國的外匯儲(chǔ)備就有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明，未來國內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)“外逃”，那么，這些資金逃到哪里？顯然，轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對中國已經(jīng)開始調(diào)控并且逐步降溫的樓市來講是“利空”。

房企仍然面臨不少匯兌損失