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　　張玉、石英婧

　　近日，中糧地產(chǎn)發(fā)布的2016年半年度報告顯示，報告期內(nèi)，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.6億元，與上年同期相比減少了10.79%。資產(chǎn)負債率 81.48%，較2015年78.42%的資產(chǎn)負債率進一步惡化。

　　在房地產(chǎn)市場普遍“爭當(dāng)?shù)赝?rdquo;的當(dāng)下，百億房企中糧地產(chǎn)在2016年明顯放緩了拿地速度。在房企業(yè)績普遍飄紅的情況下，對于中糧地產(chǎn)放緩拿地、凈利潤下滑等問題，《中國經(jīng)營報》記者多次致電致函中糧地產(chǎn)董事會秘書和公關(guān)部門，公司方面在回復(fù)中表示，公司以“戰(zhàn)略引領(lǐng)”為核心，并以公司產(chǎn)品線為指引，建立了土地儲備的價值分析模型。同時，公司采取多元的土地獲取方式，立足招拍掛的傳統(tǒng)土地獲取模式，同時積極通過舊城改造、合作開發(fā)、對外收購等方式增加土地儲備。

　　9月中旬，中糧集團在上海重磅發(fā)布其中糧前灘海景壹號項目，在業(yè)界看來，前灘板塊目前炒作成分比較大，下半年地產(chǎn)行情可能會逐步回歸理性，該項目銷售情況不甚樂觀。與此同時，曾被譽為“滬上第一豪宅”的陸家嘴中糧海景壹號尾盤在售頂層復(fù)式房源，均價22萬元/平方米。該項目自2009年面世以來銷售至今，去化緩慢。而7年前開盤售出11萬元/平方米的天價，足足是其拿地成本的25倍，也讓項目頻頻被質(zhì)疑謀求暴利。

　　滬第一豪宅去化緩慢 屢被質(zhì)疑暴利和捂盤

　　9月中旬，中糧地產(chǎn)發(fā)布其繼中糧海景壹號、中糧天悅壹號之后的第三座壹號系作品——中糧前灘海景壹號。業(yè)內(nèi)相關(guān)知情人士告訴記者，目前項目售樓處已經(jīng)開放在蓄客階段，預(yù)計11月樣板房對外開放，12月開盤，價格方面目前尚未確定。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，對于前灘的很多住宅項目來說，會有兩個問題。第一是此類區(qū)域概念炒作成分比較大，所以相應(yīng)的住宅價格其實比較高。第二是有很多板塊會對其有競爭，比如虹橋商務(wù)區(qū)等。換言之，單純從居住角度看，問題不大，也容易贏得市場認可，但從投資價值角度看，依然需要做甄別和判斷。

　　與此同時，位于浦東陸家嘴板塊的中糧海景壹號尾盤在售579、592、713平頂層復(fù)式房源，均價22萬元/平方米的消息一經(jīng)放出，便受到業(yè)界的普遍關(guān)注。

　　該項目也是中糧集團在滬的首個住宅項目，據(jù)此前《經(jīng)濟觀察報》報道，中糧海景壹號經(jīng)過13年沉沙終于趕上“豪宅熱潮”。首期66套房源在一個月內(nèi)銷售一空，成交均價達11萬元/平方米，這一數(shù)字，是其拿地成本的25倍。從封頂?shù)介_盤超過4年的中糧海景壹號賣至天價，無疑盡享浦東陸家嘴在此間土地增值之利。而長時間捂盤是該項目繞不開的話題。

　　《中國經(jīng)營報》記者于9月21日實地走訪了中糧海景壹號項目。從地鐵2號線陸家嘴站出來到中糧海景壹號項目門口，沿途經(jīng)過東方明珠電視塔、匯豐銀行大樓、上海國金中心、太平金融大廈等地標(biāo)性建筑，掩映在綠樹叢中的中糧海景壹號頗為低調(diào)。

　　然而，根據(jù)相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)，該豪宅項目今年以來銷售并不樂觀。據(jù)中原地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)顯示，中糧海景壹號目前在售房源共15套，近60天成交房源0套。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年年內(nèi)，中糧海景壹號僅僅在2016年1月30日售出1套，2016年4月29日售出1套。上海鏈家內(nèi)部人士告訴記者，中糧海景壹號價格過高或使其銷售承壓。如何在激烈的豪宅市場勝出仍是上海中糧地產(chǎn)面臨的一大挑戰(zhàn)。

　　盧文曦則認為，“對于中糧海景壹號這樣的樓盤，項目本身拿地早，不存在太大壓力。中糧海景壹號2009年面世至今已經(jīng)有7年時間了，截止到目前共賣了142套。這樣的產(chǎn)品基本上被房企以資源的理念來看待，這里已經(jīng)沒有地塊出售，開發(fā)商賣一套少一套，所以價格也往高開。當(dāng)然，也不排除公司蓄意捂盤惜售。”

　　對此，易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：“陸家嘴周邊的豪宅項目有個特點，就是戶型偏大，總價偏高，增幅空間并不大，因此市場接受度也不是很高。尤其是目前樓市投機色彩比較重的情況下，類似的物業(yè)并不為購房者偏愛。加之中糧海景壹號周邊高端項目林立，競爭非常激烈。”

　　對于項目去化緩慢，嚴躍進指出，不排除項目存在捂盤惜售的現(xiàn)象。

　　拿地速度放緩

　　相比于房地產(chǎn)市場的火爆，中糧地產(chǎn)今年的拿地速度明顯放緩，拿地面積也僅僅是市場均速的一個“零頭”。

　　8月17日，中糧地產(chǎn)于晚間發(fā)布消息稱，公司全資子公司上海興悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京城市開發(fā)集團有限責(zé)任公司以及廈門建呈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成聯(lián)合體，通過公開競拍成功競得上海市寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101 單元06-01 地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。該宗地成交價為人民幣67.9億元，規(guī)劃面積為70210.40平方米。上海興悅擁有25%權(quán)益。

　　而在此之前，中糧地產(chǎn)于2016年年內(nèi)僅僅拿下兩幅地塊。6月29日，中糧地產(chǎn)以24.4億元拿下上海浦東新區(qū)新場旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，出讓面積為56886.6平方米，規(guī)劃建筑面積為68264平方米，樓板價35744元/平方米，溢價率235.62%。

　　另一宗土地則是今年2月3日，公司全資子公司中糧地產(chǎn)成都有限公司以2.84億元的價格競得成都市金牛區(qū)西華街道地塊，土地面積為3.76萬平方米。

　　據(jù)中糧地產(chǎn)2016年半年度報告(以下簡稱“半年報”)顯示，2016年報告期內(nèi)，公司通過公開市場招拍掛取得成都、上海兩宗國有土地建設(shè)使用權(quán)，合計占地面積9.45 萬平方米，合計計容建筑面積14.34萬平方米。

　　與之相對，記者梳理中糧地產(chǎn)2015年年度報告發(fā)現(xiàn)，報告期內(nèi)，中糧地產(chǎn)分別在北京、南京及蘇州成功獲取五宗國有土地建設(shè)使用權(quán)，計容建筑面積合計102.10萬平方米，完成全面拿地面積的100%。與2015年的102.1萬平方米相比，中糧地產(chǎn)目前為止的拿地速度尚顯遲緩。

　　中糧地產(chǎn)2015年半年報提到，公司總部與城市公司形成合力，將全年土地儲備目標(biāo)重點分解到各重點城市，積極探索股權(quán)合作、城市更新、主題地產(chǎn)等多元化的拿地方式，全力推進公司土地儲備。而記者發(fā)現(xiàn)，在最近的2016年半年報中，這一說法卻變成“常規(guī)和非常規(guī)方式并舉，合理儲備土地資源”。

　　對此，中糧地產(chǎn)在回復(fù)中表示：“公司采取多元的土地獲取方式，立足招拍掛的傳統(tǒng)土地獲取模式，同時積極通過舊城改造、合作開發(fā)、對外收購等方式增加土地儲備。”

　　與拿地速度放緩相對應(yīng)的是中糧地產(chǎn)正在積極實施的城市更新項目。中糧地產(chǎn)在半年報中提到，公司在重視常規(guī)發(fā)展的同時，積極開拓非常規(guī)的發(fā)展思路，在招拍掛常規(guī)方式基礎(chǔ)上，深入挖潛，積極參與城市更新，并通過收購等方式增加土地儲備。而此次城市更新項目則是其“非常規(guī)發(fā)展思路”。

　　記者通過梳理發(fā)現(xiàn)公司的城市更新項目全部匯聚在深圳。據(jù)半年報顯示，除在建的深圳中糧天悅壹號(原名中糧紫云)、深圳祥云國際、深圳云景國際等城市更新項目外，公司還申報了深圳寶安25區(qū)城市更新項目、寶安69區(qū)城市更新項目。截至 2016年6月30日，公司在深圳寶安區(qū)擁有物業(yè)建筑面積約115萬平方米。

　　凈利潤下滑 負債率攀升至81.48%

　　中糧地產(chǎn)2016年半年度報告顯示，報告期內(nèi)，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.6億元，與上年同期相比減少了10.79%。對此，中糧地產(chǎn)在半年報中表示，主要是本期公司本部來源于可供出售金融資產(chǎn)出售收益同比減少，同時公司合作項目增加。記者同時發(fā)現(xiàn)，公司上半年資產(chǎn)負債率81.48%，較2015年78.42%的資產(chǎn)負債率進一步惡化。

　　另一個比較值得關(guān)注的是中糧地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)。據(jù)中糧地產(chǎn)2015年年報顯示：“短期借款為57.25億元，這57.25億元的項目歸類全部屬于信用借款。”

　　據(jù)《中國房地產(chǎn)報》此前報道，中糧地產(chǎn)短期融資中的抵押借款是2013年開始歸零，同年年報中的質(zhì)押借款和保證借款均顯示為零，信用借款顯示為81.46億元。此外，中糧地產(chǎn)一年到期的長期借款總額顯示為30.5億元，其中信用借款為17.83億元，占比58.46%。

　　對此，中糧地產(chǎn)方面表示，公司的短期借款以信用借款為主，長期借款有抵押借款、質(zhì)押借款、保證借款和信用借款。“目前公司與各家銀行保持著良好的合作關(guān)系，未來公司將繼續(xù)實施穩(wěn)健的財務(wù)政策，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供穩(wěn)定的資金來源。”

　　中糧地產(chǎn)最新發(fā)布的融資融券信息顯示，中糧地產(chǎn)融資余額1022503232元，融券余額2617128元，融資買入額21150512元，融資償還額24883517元，融資凈買額-3733005元，融券余量271205股，融券賣出量30000股，融券償還量80000股，融資融券余額1025120360元。

　　記者梳理中糧地產(chǎn)部分融資融券信息發(fā)現(xiàn)，中糧地產(chǎn)近期融資余額一直處于下降的狀態(tài)。面對部分股友對中糧地產(chǎn)股票走勢的質(zhì)疑，中糧地產(chǎn)官方表示，公司股票價格受公司經(jīng)營環(huán)境、所處行業(yè)發(fā)展前景等基本面因素的影響，還受到各種宏觀經(jīng)濟因素、政治因素、投資者心理預(yù)期因素及股票市場的投機行為等因素影響，會產(chǎn)生波動變化。

　　9月21日，記者實地走訪了中糧海景壹號大樓，在眾多地標(biāo)性建筑旁邊，掩映在綠樹叢中的中糧海景壹號顯得低調(diào)而奢華。