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北京商住房市場正經(jīng)歷著暴風(fēng)雨前夜的恐慌。

近日，一條“北京商住房將全面限購”的消息被瘋狂轉(zhuǎn)載，起因是“門頭溝區(qū)域商住房暫停網(wǎng)簽”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了北京幾家品牌開發(fā)商高層。他們普遍低調(diào)而謹(jǐn)慎地表示，并沒有從確切渠道得到有關(guān)北京商住全面限購的信息，但按照“無風(fēng)不起浪”的市場經(jīng)驗(yàn)，這則傳聞的可信度“仍然比較高”。

商住限購傳聞始末

6月6日下午，北京門頭溝區(qū)停止網(wǎng)簽的傳聞，得到證實(shí)。但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，并沒有確切消息表明，門頭溝停止網(wǎng)簽是由于商住限購。

門頭溝區(qū)住建委相關(guān)人士對(duì)外表示，“我們也是接到上面通知(才停止網(wǎng)簽)。不過網(wǎng)上說商住限購的事兒是謠傳，我們沒得到這樣的消息。”

然而，市場對(duì)于政策傳聞的敏感度出乎想象。隨后，不少樓盤開始抓緊機(jī)會(huì)促銷。二手房中介機(jī)構(gòu)也趁機(jī)推廣自己代理的項(xiàng)目。

大興某項(xiàng)目聽到這則傳聞之后，當(dāng)天便通知客戶臨時(shí)開盤。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者坦陳，基于通州此前已針對(duì)商務(wù)型公寓和商辦項(xiàng)目進(jìn)行限購，再加上門頭溝停止網(wǎng)簽的傳聞，他們認(rèn)為，該消息不會(huì)是“空穴來風(fēng)”。這位負(fù)責(zé)人直言，在符合銷售節(jié)奏前提下，提前開盤確與北京商住全面限購傳聞?dòng)嘘P(guān)。

一個(gè)令開發(fā)商“色變”的參照數(shù)據(jù)是，商務(wù)型公寓和商辦項(xiàng)目從嚴(yán)限購的通州區(qū)域，成交量暴跌到冰點(diǎn)。北京市中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，5月5日限購一個(gè)月后，通州非住宅類產(chǎn)品成交量跌幅超過99%，公寓產(chǎn)品簽約累計(jì)僅13套。

通州區(qū)的限購規(guī)定是，5月6日起向三類家庭暫停出售商務(wù)型公寓。該區(qū)新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目，今后將按照規(guī)劃用途銷售，不能賣給個(gè)人，只賣給企業(yè)。

巨大的商住市場

在北京房價(jià)地價(jià)高企的背景下，商改住的供應(yīng)量越來越大。

所謂商住房，是將商業(yè)、公建用地建設(shè)為居住屬性的一種產(chǎn)品。嚴(yán)格來說在使用用途上存在著一定的違規(guī)嫌疑。在建設(shè)銷售過程中，開發(fā)商為了快速回籠現(xiàn)金流，將商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品以打擦邊球的方式，改成住宅類產(chǎn)品銷售。在北京地價(jià)高企，住宅市場日趨豪宅化的當(dāng)下，商住房由于不限購，總價(jià)相對(duì)較低，越來越受到剛需人群的青睞。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:今年截至6月11日，北京新建商品房中，住宅簽約20742套，而公寓類物業(yè)簽約26336套，占比高達(dá)55.9%。這一比例是歷史最高點(diǎn)，2015年為28.5%，此前的比例基本都在30%以內(nèi)。

中原地產(chǎn)分析師張大偉按照單個(gè)項(xiàng)目匯總的辦法粗略統(tǒng)計(jì)結(jié)論是，目前商住產(chǎn)品存量約3萬套。新建商品住宅的存量是6萬套。

張大偉稱，今年以來公寓成交超過住宅的主要原因，除了通州部分項(xiàng)目突擊簽約增加幾千套外，住宅產(chǎn)品高端化是主要原因。目前北京新房、二手房住宅的門檻，在300萬-400萬左右，200萬以內(nèi)的這部分需求只能選擇公寓類物業(yè)。另外，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。過去2年，北京住宅土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，包含了大量的公建類物業(yè)，特別是在近郊區(qū)、郊區(qū)，商業(yè)氛圍欠缺，這些土地更多建設(shè)成為包含居住功能的公寓類產(chǎn)品。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從一家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)得到一份“2012-2015商住供應(yīng)情況及開發(fā)情況”，這份數(shù)據(jù)顯示，北京市至少有56家開發(fā)商擁有商住類產(chǎn)品，存量總計(jì)約為818.9萬平方米。按照商住產(chǎn)品存量排行，北京前十大開發(fā)商分別是:綠地、萬科、天恒置業(yè)、北京城建、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、美融加、建工集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、天洋控股。但由于存在合作開發(fā)、交叉持股等情況，該數(shù)據(jù)未必很準(zhǔn)確。

商住限購的邏輯與效應(yīng)

開發(fā)商紛紛向政府相關(guān)人士打探商住全面限購的信息。

開發(fā)商的焦慮并非沒有緣由。一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，“北京地價(jià)太高，很多開發(fā)商都靠商住走銷量，不求掙錢，只求少賠，回籠資金爭取現(xiàn)金流盡快回正，從而使住宅產(chǎn)品的騰挪空間大一些。如果北京市對(duì)商住進(jìn)行全面限制，開發(fā)商的‘算盤’要落空，無數(shù)項(xiàng)目都會(huì)賠錢，自然著急。”

一位市屬國企開發(fā)商高層告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，該政策應(yīng)該是在研究中，如果出臺(tái)，也會(huì)征詢相關(guān)企業(yè)和消費(fèi)者的意見，不會(huì)草率出臺(tái)。

張大偉認(rèn)為，從最近幾年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，公寓類物業(yè)的潛在供應(yīng)量甚至超過商品房住宅，如果對(duì)非通州的公寓限購，不僅可能會(huì)造成成交大幅下調(diào)，而且市場價(jià)格的跌幅也將超過30%。“如果商住產(chǎn)品限購，誰還敢拿地?過去北京的40宗地王的邏輯將完全不成立。但在這些土地出讓時(shí)，并未有這一政策，政府如果限購是不是應(yīng)該補(bǔ)償?”

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹，今年北京商品住宅的供需比是1:1.7，而2015年是1:1.1。她認(rèn)為，北京住宅用地供量減少、地價(jià)高企已成事實(shí)，北京商品住宅市場的豪宅化也擺在了面前。無可否認(rèn)，商住作為一種過渡性住宅產(chǎn)品，填補(bǔ)了中低價(jià)位剛需住宅產(chǎn)品的缺口，其作用和意義等同于商品房市場的“維穩(wěn)”。

一位房地產(chǎn)業(yè)資深人士通過對(duì)2012-2015年北京土地供應(yīng)的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，四年間，純住宅、商業(yè)用地出讓218宗，規(guī)劃建筑面積3083萬平方米，商住及含商住類土地出讓156宗，規(guī)劃建筑面積2399萬平方米。商住用地占全部供應(yīng)的43.76%。

上述資深人士表示，2012-2015年成交的156宗商住用地中，僅有14宗對(duì)最小銷售面積及銷售對(duì)象進(jìn)行了限定。開發(fā)商多以“不限購”銷售模式進(jìn)行成本測算并進(jìn)行競價(jià)，最終的出讓價(jià)格顯然是在“不限購”的銷售預(yù)期下產(chǎn)生的。如果現(xiàn)在全面限購，當(dāng)初簽訂的土地出讓合同存在著不能繼續(xù)履行的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商有可能提出退還土地，返還土地出讓金等訴求。建議政策制定者充分考慮市場情況及各方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

一位不愿意透露姓名的全國性房企高層最近幾天也在向政府部門打探相關(guān)信息，但均未得到明確回復(fù)。他認(rèn)為，“如果對(duì)商住市場猛踩剎車，對(duì)于此前拿地的開發(fā)企業(yè)不夠公平。但如果只對(duì)未來土地進(jìn)行限制，又會(huì)造成此前拿地產(chǎn)品價(jià)格的暴漲。這是一個(gè)不好操作的決策。”政府可能會(huì)按區(qū)域按片來進(jìn)行有所區(qū)別的限制。

“如果真要限制，并不缺少法律依據(jù)。因?yàn)樗械耐恋貥?biāo)書都有明確表示，商業(yè)性質(zhì)不能建設(shè)成公寓類產(chǎn)品。”一位不愿意透露姓名的分析師稱。

北京商住限購是否會(huì)成真?至少三位開發(fā)商高層對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者無奈地表示，“只是時(shí)間早晚的問題。”