房地產“逆襲”短期無望
余寒 董瑞強
經歷了一年半的下行之后，中國的住宅投資增速開始回升。根據國家統計局最新統計數據，1-7月份房地產開發投資中，住宅投資35380億元，同比增長3.0%，增速比1-6月份回升0.2個百分點，為2014年以來的首次回升。
國家統計局
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投資司高級統計師李皎認為，銷售市場好轉給房地產開發企業提供了有力的資金支持，將提振企業開發建設的信心。統計局數據顯示，今年1-7月份，全國商品房銷售額41171億元，增長13.4%，增速提高3.4個百分點。其中，住宅銷售額增長16.8%。
不過，這一次的銷售額增長并沒有帶來房地產開發投資的迅猛逆襲，今年前七個月，全國房地產開發投資同比名義增長4.3%，仍處于歷史低位。瑞銀中國首席經濟學家汪濤認為，中國的房地產市場已經過渡到了溫和增長的新常態。
汪濤判斷，如果房地產銷售能夠持續目前較好的態勢，新開工面積可能從明年二季度左右開始轉為正增長，我們預測明年全年為零增長，今年則是下跌10-15%，而在建面積和在建規模會持續下行，還需要兩年左右的時間，房地產投資才會有明顯的回升。
房價回暖
隨著房地產銷售的好轉，市場樂觀情緒正在溢出。汪濤認為，今年下半年房地產對經濟帶來的下行壓力已經沒有我們此前想象的那么大了。
今年上半年房價的分化一直在持續。根據中國指數研究院[微博]的監測數據，如果將上半年房價走勢分成兩個階段，4-7月百城房價持續上漲的態勢更加明顯，同時地區和城市的差異也在加大。數據顯示，一線城市房價漲幅較大，整體上漲5.17%；二、三線城市各下跌0.75%和1.25%。中國指數研究院指數研究總監白彥軍表示，下半年房企推盤節奏將會有所放緩，整體成交量趨于平穩。
而中國的一二線城市正在出現明顯的分化。根據中國指數研究院數據顯示，一線城市中，深圳的房價漲幅較大，環比增長高達9.73%，而同期北京、上海房價環比僅增長1.49%和1.16%，廣州房價環比為-0.23%；在二線城市中，東莞、惠州的房價環比各增長2.25%和1.23%，而昆明房價環比為-1.66%，其它二線城市房價環比基本都在正負0.5%之間。“除了與貨幣、信貸有直接關系外，人口流動也是影響房價的一個根本性因素。” 宏源證券 首席分析師范為對經濟觀察報表示，“由于人口大規模地流動，未來房地產市場"冰火兩重天"的結構仍會一直存在。”
范為認為，深圳作為一個新經濟體，在互聯網+、高端制造業等領域發展迅猛，從去年下半年開始的股市狂熱，也催生了許多新的購買力，助推了房價的大幅上漲，“同時，深圳房價的急速上漲，也得益于大規模外來人口的涌入”。
此前“3·30新政”施行之后，深圳鼓勵先賣房再買房，使得深圳率先進入以存量房為主的市場，其新盤相對于北京、上海等一線城市來說也非常集中，價格漲幅較為明顯。
有分析人士認為，廣東惠州在之前經歷過的房價大漲和大跌，與深圳的投資客流動有關，投資客到東莞、惠州等地購房，引起了當地房價的較大波動。“目前，深圳的周邊地區尚沒有形成像京津冀那樣的一體化連帶區域，如果政府沒有相關聯動政策出臺，惠州的房價可能不會很快企穩。”范為對經濟觀察報表示。“未來不僅是投資客，包括一些潛在剛需，也會逐漸向周邊擴散，這個過程雖然緩慢，但這種趨勢肯定會延續。”白彥軍指出，目前從整體上來看，由于房地產開發企業庫存壓力較大，價格存在下行風險，但總的庫存量一直在降，下半年房價持續回暖的可能性依然較大；另外，下半年房價仍然會繼續分化，一線城市比熱點二線城市分化趨勢更為明顯，但一線城市房價的漲幅可能會趨緩。
投資恢復仍需時日
自2014年下半年以來，隨著限購、限貸等調控手段的逐漸退出，以及保障房建設、不動產統一登記、房地產稅立法、土地制度改革等長效調控機制的逐步建立，中國房地產市場化水平將會有進一步提升。整體來看，未來的房地產市場調控手段將更趨于長效、穩定。
國家統計局數據顯示，今年1-7月份房地產開發投資中，住宅投資35380億元，同比增長3.0%，這是經歷了一年半的下行之后，首次回升。李皎認為，住宅投資占全國房地產開發投資的比重超過三分之二，其增速回升將對下一步全國房地產開發投資產生拉動作用。
盡管官方態度較為樂觀，但是，房地產銷售的強勁趨勢，并沒有帶動房地產投資的迅速增長。白彥軍認為，由于受政策環境變化和國家宏觀經濟轉型等因素影響，現在中國房地產市場已告別了過去高速增長的“黃金時代”，房地產投資將逐步進入平穩、理性增長的新常態。
“從房地產的風險和收益的配比來看，目前，房地產應該還是一個利好的投資方式，但是不能說有超配的盈利空間。”范為告訴經濟觀察報，“在未來的資產配置里，股市的錢肯定不能再次超配了，應當部分轉移到地產。特別需要注意的是，在美元加息預期或美元即將進入加息周期的大背景下，實物資產特別是房地產還會是一個比較好的配置資產。”
然而，由于目前房地產開發的盈利模式受到了很大挑戰，房地產行業凈利潤逐漸下滑的狀況，已使不少中小企業倍感壓力。
隨著競爭加劇和賺錢效應的減退，開發商在投資上還在收縮，甚至退出或轉型。截至8月11日，滬深兩市共有21家房企公布了年中業績，其中有12家出現凈利潤下滑，多家房企凈利潤下滑幅度超過50%。對此，有房地產開發商就認為，目前中國房地產投資增幅不明顯的主要原因是由于房地產市場尚處于去庫存時期。
中原地產分析師宋會雍對經濟觀察報表示，“盡管銷售強勁，但尚未完全化解最近一兩年來突出的庫存難題。”
范為指出，“房地產市場存在兩個拐點：一是銷售拐點；二是投資拐點。”從歷史數據來看，銷售端到投資端大概有6-8個月的周期，之所以出現滯后，是因為房地產市場存在去庫存效應，即在上一波房價下跌之后，當時的投資尚未停止，等完成這部分投資后就會變成庫存，所以開發商必須要在房價已經反彈了大約半年時間、庫存基本得到了消化之后，才會有新的開發信心和動力。“下半年投資的趨勢可能會逐漸企穩，短期來看還存在庫存壓力，投資不會很快得到大幅增長。”白彥軍對經濟觀察報表示，“投資一直都是正增長，只不過增速在萎縮，從歷史研究數據來看，一般在三季度末、四季度初投資增速可能會趨于明顯。”
值得注意的是，目前部分一線城市以及部分二線城市存在庫存不足的情況，但大部分城市仍面臨著較大的庫存壓力，由此可見，下半年房地產行業的城市分化愈趨嚴重。
對此，汪濤在接受經濟觀察報采訪時表示，“房地產的建設不僅關系到房地產的投資，還關系到大宗商品、建筑材料、工程機械、交通、能源等各個方面。目前在大部分城市庫存比較高的情況下，即使出現銷售回暖的良好態勢，但開發商應該會繼續去庫存，降低新開工規模。”“但是，如果房地產銷售目前這種比較好的態勢，能持續下去的話，新開工可能從明年二季度左右開始轉為正增長”，汪濤認為，現在對房地產開發商來講，應該是如何在有限的范圍內，找到適合利潤增長的空間去布局，而后獲得增值利益。
這意味著，開發商在從普遍機會向有限機會轉變的過程中，需要做更精細的投資測算和選擇，在投資決策方面可能會表現的更加科學和理性。
隨著房地產投資的回升，為中國經濟下半年的穩增長釋放了積極信號。但是汪濤強調，“短期內房地產投資不會出現明顯回升，這也將成為影響中國經濟全年增速的重要因素。”來源經濟觀察報)
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