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【《財經》記者 焦建/文】除不可建商品房及住房建設外，廣州市600多平方公里的集體建設用地如何以出讓、出租、轉讓、轉租、抵押的形式進入建設用地市場，已有了清晰的地方版本。

8月6日，由廣州市政府辦公廳印發的《廣州市集體建設用地使用權流轉管理辦法》（下稱《辦法》）正式公布。在十八屆三中全會提出農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革的要求后，廣州此次的地方性規定，成為至今不多的落地案例之一。

除不得用于商品房開發和住宅建設外，廣州新版《辦法》亦再次給集體建設用地流轉設立了系列門檻，包括產權明晰，完成集體建設用地權屬登記；符合土地利用總體規劃、城鄉規劃；符合產業政策和土地供應政策，嚴格土地用途管制，嚴控新增集體建設用地規模等。

據公開資料顯示，目前廣州600多平方公里的集體建設用地的利用一直存在無序及低效的雙重問題。近十年來，廣州農村人口減少50.6%，建設用地反增74.7%，農村人均占用建設用地是城市的近4倍，而土地收益亦只有城市國有土地的1/10。

此前，《廣州市集體建設用地使用權流轉管理試行辦法》已于2011年9月19日公布施行，到2014年9月19日有效期滿。但在實施期間，廣州并沒有一宗成功入市的集體土地流轉案例。

廣州市社科院一位相關研究人員撰文指出，廣州市集體建設用地流轉中存在如下問題：一，由于集體建設用地產權問題，導致其價值難以顯現，產業整體檔次偏低；二，經營和使用主體注重短期利益，導致土地使用強度低；三，缺少法律保障，收益分配制度不健全，導致流轉矛盾頻發；四，缺乏保護農民權益的機制；五，沒有出臺集體建設用地流轉的管理措施和辦法，導致政府管理缺乏依據。

除此之外，《財經》記者還獲悉，國土資源管理部門未把集體建設用地納入城市建設規劃和土地年度利用計劃，規劃編制工作滯后，集體建設用地的確權工作緩慢，這些因素亦導致廣州集體建設用地在政策已出臺后進展緩慢。

針對這些問題，經過公開征求意見的新版《辦法》提出了一些針對性的規定：例如集體建設用地流轉不能私下交易，而要在區一級農村集體資產交易服務機構或市公共資源交易中心等交易平臺進行；工業用地和商業、旅游、娛樂等經營性集體建設用地，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當在區一級農村集體資產交易服務機構或市公共資源交易中心招標、拍賣或者掛牌公開出讓、出租，并取得區一級農村集體資產交易服務機構或市公共資源交易中心的成交確認書或中標通知書。其他用途的集體建設用地使用權的流轉則可以采用協議方式進行。

為防止集體建設用地被低價轉手，《辦法》規定集體建設用地使用權的出讓價格不得低于同區域、同類別國有土地使用權基準地價的30%。轉讓集體建設用地使用權，還要向縣級以上政府土地行政主管部門如實申報成交價格。

集體土地流轉所獲得的收益，將歸擁有集體土地所有權的集體經濟組織成員所有，納入其集體財產統一管理，村集體經濟組織應按重大事項決策程序明確繳存比例并存入規定的銀行專戶，專項用于集體經濟組織成員的社會保障支出，不得挪作他用。

為規避投資者可能遇到征地投資“打水漂”的風險，《辦法》提出，集體建設用地所有權在約定出讓、出租年限內不得收回土地使用權。確因法定或約定原因需要解除合同、提前收回土地使用權的，集體建設用地所有權人應當按照有關規定，對集體建設用地使用權人給予合理補償或根據合同約定補償。另外，租期快滿時如果租地者還想續租，最遲要在合同期屆滿前一年內跟“地主”進行協商，按規定再重新簽訂合同、支付土地出讓金或租金。

此外，如果在租用土地期間征地，征地主體要依法給“地主”補償，而“地主”要按照合同約定，給予集體建設用地使用權人補償。

為了避免之前出臺的試行辦法最終因為缺乏細則難以“落地”的問題，廣州市國土資源和規劃委員會將依據該《辦法》制定流轉交易登記管理細則、集體建設用地使用權流轉合同示范文本等配套文件。

鏈接：《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市集體建設用地使用權流轉管理辦法的通知》

http://www.gz.gov.cn/gzgov/s2812/201508/8e340724c1304b0785ff0db112dc5ca1.shtml