2020-03-04 04:13 | 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) | 作者:董添 | [房地產(chǎn)] 字號(hào)變大| 字號(hào)變小
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2月份百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷售金額3243.3億元,環(huán)比降低43.8%,同比降低37.9%,創(chuàng)下近年來(lái)單月銷售額最低紀(jì)錄。......
3月3日廣州市政府發(fā)文,明確商業(yè)辦公類項(xiàng)目限購(gòu)松綁。疫情出現(xiàn)以來(lái),已有超過(guò)60個(gè)地區(qū)出臺(tái)涉及樓市調(diào)控的相關(guān)政策,主要圍繞緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力、通過(guò)公積金貸款的購(gòu)房者月供可延緩等。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2月份百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷售金額3243.3億元,環(huán)比降低43.8%,同比降低37.9%,創(chuàng)下近年來(lái)單月銷售額最低紀(jì)錄。
廣州出臺(tái)新政
根據(jù)《廣州市堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知》,商服類項(xiàng)目不再限定銷售對(duì)象,二手商服項(xiàng)目也不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象,取消新項(xiàng)目的最小分割單元。這意味著廣州商業(yè)辦公類項(xiàng)目限購(gòu)全面松綁。
上述《通知》指出,優(yōu)化商服類項(xiàng)目建設(shè)和銷售管理,商服類項(xiàng)目未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的不再限定最小分割單元;商服類項(xiàng)目不再限定銷售對(duì)象,已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象。同時(shí),優(yōu)化完善商品房預(yù)售款監(jiān)管,允許房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函,申請(qǐng)劃撥商品房預(yù)售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場(chǎng)扶持力度,加快撥付對(duì)住房租賃企業(yè)的獎(jiǎng)補(bǔ)資金。
根據(jù)廣州市此前的規(guī)定,商服項(xiàng)目的銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位;法人單位購(gòu)買的商服類物業(yè)不得作為居住使用,再次轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位。考慮到政策的新老劃斷,廣州市曾經(jīng)細(xì)化過(guò)相關(guān)規(guī)定,在2017年3月30日后成交土地的商服類物業(yè)的銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位,而2017年3月30日前(含當(dāng)日)成交土地上的商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象,個(gè)人購(gòu)買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,此次出臺(tái)的政策相當(dāng)于在2018年政策的基礎(chǔ)上全面解禁,可以賣給個(gè)人,且沒(méi)有最小面積規(guī)定。
中國(guó)證券報(bào)記者從多個(gè)銷售處了解到,此次調(diào)控政策發(fā)布前,廣州市部分酒店式公寓項(xiàng)目可以對(duì)個(gè)人出售,既可以注冊(cè)公司也可以用作居住。此次政策發(fā)布后,個(gè)人購(gòu)買商辦類產(chǎn)品的自由度提升,預(yù)計(jì)商辦類一手房和二手房的流通性都將有所提升。
商辦類項(xiàng)目租金下降
從目前情況看,商辦類項(xiàng)目受疫情影響較大,項(xiàng)目租金下降,且購(gòu)買商辦類產(chǎn)品的企業(yè)減少。如果注冊(cè)公司或用作辦公,多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇租用而非購(gòu)房。在此背景下,放開個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目,有利于提升商服類項(xiàng)目交易活躍度。
各地商服類項(xiàng)目銷售調(diào)控手段目前大致可分為三類,一是限制銷售對(duì)象,只能法人購(gòu)買,二是限制最小分割單元,三是限制銀行貸款。2017年北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市都出臺(tái)了商業(yè)辦公類項(xiàng)目的限購(gòu)政策。限制個(gè)人購(gòu)買商業(yè)辦公類項(xiàng)目,旨在保護(hù)產(chǎn)業(yè)營(yíng)商環(huán)境,削弱商辦項(xiàng)目的居住功能。
北京地區(qū)的限購(gòu)政策最為嚴(yán)格,2017年出臺(tái)的“326”政策規(guī)定,開發(fā)商新報(bào)建商辦類項(xiàng)目,最小分割單元不得低于500平方米;開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目,銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織,不能賣給個(gè)人;二手商辦物業(yè)再次上市出售時(shí),個(gè)人購(gòu)買需名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)5年繳納社保或者個(gè)稅;商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目發(fā)放貸款等。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,該政策發(fā)布以來(lái),北京商辦類項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本腰斬,成交量極小。
張大偉表示,廣州政策松綁有利于市場(chǎng)活躍。相關(guān)企業(yè)可以加快項(xiàng)目銷售,獲得現(xiàn)金流。
房企銷量下滑
疫情出現(xiàn)以來(lái),全國(guó)已有超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布了涉及房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策,主要通過(guò)緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力、通過(guò)公積金貸款的購(gòu)房者月供可延緩等方式。
從房企銷售情況看,克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,2月百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷售金額為3243.3億元,環(huán)比降低43.8%,同比降低37.9%,創(chuàng)近年來(lái)單月銷售額最低紀(jì)錄。從1-2月累計(jì)銷售額看,百?gòu)?qiáng)房企整體銷售規(guī)模同比降低23.8%。
龍頭房企仍保持較好銷售業(yè)績(jī)。中國(guó)恒大得益于線上售樓模式下的大幅折扣,2月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額470億元。萬(wàn)科和碧桂園2月份全口徑銷售金額分別為285.9億元和300億元。
不少中小房企2月份銷售額同比和環(huán)比均出現(xiàn)明顯下滑。以當(dāng)代置業(yè)為例,截至2020年2月29日,集團(tuán)合約銷售額約為人民幣28.88億元。其中,2月份集團(tuán)合約銷售額為8.74億元。而2019年1-2月集團(tuán)合約銷售額約為36.4億元,其中2月單月合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額15.1億元。
富力地產(chǎn)2020年1-2月總權(quán)益合約銷售金額約為86.8億元。其中,2月份權(quán)益合約銷售總金額約為25億元。2019年1-2月,富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約129.4億元,其中2月份實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售總金額60.5億元。
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