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        大眼樓管/肖恩

        房地產(chǎn)生意模式的核心在于土地，土地不僅決定了房企進(jìn)入一個城市或者一個項目的門檻，也決定了房地產(chǎn)開發(fā)這一商業(yè)模式的成本，同時，土地所在的位置也決定了其所能變現(xiàn)的價值，更是根本地決定了銷售結(jié)算的利潤情況。因此土地是房地產(chǎn)開發(fā)這門生意的根基，正如融創(chuàng)中國孫宏斌所言，拿地能力是一個房企核心競爭力，拿地成功與否幾乎關(guān)系到房企的一切。

        世茂房地產(chǎn)在2016年169%高溢價拿下的合肥“高新區(qū)習(xí)友路以北，楊林路以西地塊“已于近期開盤，項目名為“世茂國風(fēng)”，該項目剛開盤的售價僅為1.92萬/平米，相對于1.62萬元/平米的土地成本來看。，靠3000元/平米的差價獲取的最終收益，若要實現(xiàn)對真的能覆蓋工程建設(shè)費用、安裝費用、財務(wù)費用等一系列費用的覆蓋似乎并不寬松。

        2016年高溢價拿地 三年來房價漲幅卻不大

        房企拿地的方式主要包括公開市場拿地、收并購拿地、舊改拿地以及產(chǎn)業(yè)新城拿地等等，通常來說，房企在公開市場拿地的成本是最高的，也是最容易統(tǒng)計的。萬得數(shù)據(jù)顯示，近幾年房企在公開市場拿地樓面價及溢價率呈現(xiàn)出兩個高峰，其一是2016年，正值上一輪樓市走牛的頂峰，2016年9月100個中大城市土地成交的溢價率達(dá)到77.59%的歷史高峰，甚至超過了4萬億背景下的2009年。

        第二個高峰就是2009年，當(dāng)年投資需求，包括房地產(chǎn)投資需求，在資金的帶動下出現(xiàn)了井噴式的增長。但是與2009年房企高溢價拿地之后，得益于后續(xù)房價持續(xù)上漲的環(huán)境，風(fēng)險得到了緩解的大環(huán)境不同的是，2016年的高溢價拿地后，考慮到不少房企的土地儲備達(dá)到4年左右，即使囤地排隊等待房價上漲后陸續(xù)開發(fā)，2019、2020年左右也都將陸續(xù)開放開發(fā)預(yù)售了。而過去三年，百城住宅價格指數(shù)同比漲幅一路下滑，在政策調(diào)控持續(xù)收緊之下，后續(xù)是否可以還能不能如以往周期一樣重新回回復(fù)到高增速結(jié)算存在較大不確定性。

        房價增速趨勢性放緩極大地壓縮了房企的利潤預(yù)期，同時，房價預(yù)期的改變以及融資環(huán)境的收緊也減弱了房企囤地捂盤的意愿，部分高溢價拿地項目如果要快速出手甚至可能面臨虧損的風(fēng)險。

        世茂國風(fēng)項目或難盈利

        Wind金融終端的中國土地大全數(shù)據(jù)庫顯示，2016年全年在統(tǒng)計的62家房企在公開市場拿地數(shù)據(jù)差異較大，就樓面地價而言，大悅城(6.740,0.03,0.45%)控股、首創(chuàng)置業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)(3.730,0.00,0.00%)、濱江集團(tuán)(4.510,0.01,0.22%)、世茂房地產(chǎn)等房企以平均拿地成本超過20000元/平米而排名靠前。而一些土儲主要布局于一二線的龍頭房企，如融創(chuàng)中國、龍湖集團(tuán)、華潤置地、萬科、旭輝集團(tuán)、佳兆業(yè)等，2016年的拿地樓面價卻要更低，均未能超過10000元的水平。

        Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年世茂房地產(chǎn)競得住宅類項目為5個，5個項目均有不小幅度的溢價。其中，廈門翔安區(qū)的兩個項目溢價率為50%，而合肥市的高新區(qū)習(xí)友路以北，楊林路以西地塊的溢價率則高達(dá)169%。

        Wind數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)競得的“高新區(qū)習(xí)友路以北，楊林路以西地塊”項目的規(guī)劃建筑面積為20.61萬平方米，樓面地價1.62萬元/平米，該項目已于2019年11月29日開盤，樓盤名稱為“世茂國風(fēng)”，項目預(yù)計2021年5月份交房。

        安居客信息顯示，在該項目剛開盤的售價僅為1.92萬/平米，這一價格與附近其他樓盤的新開樓盤價格相近，但目前項目剛開盤，去化率還不好估算，但即使該項目能夠全部按照這一價格銷售出去，相對于1.62萬元/平米的土地成本來看，3000元/平米的差價真的能覆蓋工程建設(shè)費用、安裝費用、財務(wù)費用業(yè)績管理和銷售費用嗎?

《電鰻快報》