今年北京市才供應(yīng)一萬(wàn)多套限競(jìng)房， 就已經(jīng)面臨去化難題。而明年北京市還有四五萬(wàn)套限競(jìng)房需要上市，但北京一年的新房需求量也就兩三萬(wàn)套。
“我們項(xiàng)目首付可以分期，一個(gè)月內(nèi)付20%，其余只要在明年3月15日之前付清就可以。如果您能全款，項(xiàng)目還可以打94折。”北京位于孫河的某限競(jìng)房項(xiàng)目銷售員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。該項(xiàng)目為樓盤(pán)二期，銷售總價(jià)在1100萬(wàn)-1300萬(wàn)之間。受限價(jià)影響，相比已經(jīng)售 罄的一期，二期銷售價(jià)格下調(diào)不少。
自2016年9月開(kāi)始，北京出讓的新住宅項(xiàng)目主要以限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房為主。北京限競(jìng)房算商品房而不是政策性住房。與以前的普通商品房的唯 一區(qū)別是，房產(chǎn)證或者繳納契稅5年以后才能上市交易；土地出讓時(shí)，“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”，開(kāi)發(fā)商獲得土地使用前就已確定了銷售價(jià)格的上限（在此上限基礎(chǔ)上可以降價(jià)），且絕大多數(shù)要求建筑面積90平方米以下戶型，占比超過(guò)70%（以下稱90/70）。
嚴(yán)厲調(diào)控之下，“限競(jìng)房”銷售也意外“遇冷”。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，北京合計(jì)有26個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得31期預(yù)售證，合計(jì)提供商品房限競(jìng)房源15982套，183萬(wàn)平方米（另外還有車位等配套）。由于部分項(xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證，合計(jì)網(wǎng)簽只有2767套，簽約均價(jià)為49842元每平方米，按此比例計(jì)算，網(wǎng)簽銷售率只有17.3%。而即使計(jì)算所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售，限競(jìng)房平均去化只有3成多，相比之前的4成繼續(xù)下滑。
限競(jìng)房也存在銷售難
2017年4月11日，北京市國(guó)土局競(jìng)拍大廳內(nèi)，10家房企及聯(lián)合體參與同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)北京市豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地區(qū)某地塊。
該地塊屬于典型的限競(jìng)房地塊，集多種用地性質(zhì)于一體，規(guī)劃建筑面積24.9999萬(wàn)平方米。商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)4.123萬(wàn)元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)4.3292萬(wàn)元/平方米，并執(zhí)行“90/70”政策。令業(yè)內(nèi)意外的是，整場(chǎng)競(jìng)拍僅經(jīng)過(guò)20輪不到20分鐘就結(jié)束了，溢價(jià)率17%，未觸及事先預(yù)定的土地價(jià)格上限。
一年之后，上述地塊以案名翡翠西湖出現(xiàn)在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上。與當(dāng)時(shí)競(jìng)拍遇冷情形類似，受嚴(yán)厲調(diào)控影響，翡翠西湖銷售均價(jià)也并不理想。
“前段時(shí)間推出了幾套特價(jià)洋房，面積是89平方米，銷售單價(jià)約為3.5萬(wàn)元/平方米，最便宜的310萬(wàn)，樓層不好，有遮擋或特殊戶型之類的，目前該樓盤(pán)洋房處于銷售尾期，還剩80~100套。開(kāi)發(fā)商還在搞優(yōu)惠活動(dòng)，首付可以分期，一期首付可以只交35萬(wàn)。如果首付不分期的話，東西向洋房總價(jià)大概320萬(wàn)，南北向洋房總價(jià)370萬(wàn)左右。即便是按照首套房首付40%計(jì)算，也就是說(shuō)南北向洋房首付150萬(wàn)元，東西向洋房首付130萬(wàn)。”翡翠西湖項(xiàng)目一位銷售員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
這位銷售員介紹，相比其他項(xiàng)目，翡翠西湖可以稱之為片區(qū)銷冠。“客戶來(lái)源主要是海淀和豐臺(tái)上班客群，基本都是年輕人首套置業(yè)。因?yàn)槭赘侗容^低，而且都是洋房，品質(zhì)較高。”
絕大部分限競(jìng)房項(xiàng)目與翡翠西湖處于同樣的命運(yùn)。前兩年，開(kāi)發(fā)商還在不少場(chǎng)合抱怨限價(jià)對(duì)利潤(rùn)的影響，但隨著調(diào)控深入，他們旗下的樓盤(pán)銷售價(jià)格甚至不能觸及政府設(shè)置的價(jià)格上限。一個(gè)名叫中海云筑的限競(jìng)房項(xiàng)目，土地出讓時(shí)限價(jià)4.2萬(wàn)/平方米，一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)約為3.6萬(wàn)/平方米；目前正在銷售的二期3.7萬(wàn)/平方米起售。89平方米三居室大約總價(jià)320萬(wàn)，首付130萬(wàn)左右；名叫金樾合著的限競(jìng)房項(xiàng)目，限價(jià)3.9萬(wàn)/平方米，銷售均價(jià)僅為3.6萬(wàn)/平方米，總價(jià)最低315萬(wàn)起。
“現(xiàn)在打折力度比較大，而且限競(jìng)房本身利潤(rùn)就比較低。”翡翠西湖銷售員如此勸說(shuō)記者。
千億庫(kù)存去化困境
北京限競(jìng)房最大的挑戰(zhàn)是庫(kù)存。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，北京年內(nèi)商品房住宅供應(yīng)套數(shù)已達(dá)32635套。這也是最近3年，北京商品住宅供應(yīng)套數(shù)第一次超過(guò)3萬(wàn)套。而2017年同期，北京市商品住宅供應(yīng)量只有20269套。也就是說(shuō)，北京市商品住宅庫(kù)存面積出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)。目前住宅庫(kù)存高達(dá)6.6萬(wàn)套，相比去年末增加了1.3萬(wàn)套。
值得關(guān)注的是，過(guò)去幾年北京出讓的大量土地開(kāi)始形成有效供應(yīng)，增量主要體現(xiàn)在限競(jìng)房。截至目前，北京有26個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得31期預(yù)售證，合計(jì)入市920億貨值，而真實(shí)銷售數(shù)據(jù)只有280億左右，也就是形成了640億市值的庫(kù)存（如果計(jì)算車位等部分，已經(jīng)超過(guò)700億）。按照最近入市節(jié)奏看，未來(lái)2個(gè)多月，還將有1萬(wàn)-2萬(wàn)套限競(jìng)房入市，預(yù)計(jì)2018年限競(jìng)房庫(kù)存或達(dá)1000億。
“2016年9月以來(lái)，北京市所有出讓的土地全部限價(jià)。過(guò)去兩年土地供應(yīng)高峰逐漸開(kāi)始反映到住宅房源數(shù)量上。此時(shí)，受調(diào)控影響，購(gòu)房者開(kāi)始觀望。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，限競(jìng)房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，部分區(qū)域入市超過(guò)3000套，開(kāi)始出現(xiàn)供大于求。而限競(jìng)房市場(chǎng)分化明顯，部分限競(jìng)房接近售 罄，而部分限競(jìng)房去化不足2成；從價(jià)格看，限競(jìng)房項(xiàng)目也出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整，而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競(jìng)房有可能開(kāi)展價(jià)格戰(zhàn)。
“限競(jìng)房?jī)r(jià)格限定決定了它的對(duì)標(biāo)人群就是剛需客群以及剛改客群，這部分人群支付能力相當(dāng)有限。動(dòng)輒三四百萬(wàn)的首付對(duì)這部分人群壓力很大。” 合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，價(jià)格的限定和產(chǎn)品的雷同，限競(jìng)房從土地供應(yīng)開(kāi)始就決定了它未來(lái)滯銷的命運(yùn)。據(jù)郭毅觀察，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，除了部分位置好、擁有稀缺資源以及產(chǎn)品受認(rèn)可的項(xiàng)目外，絕大部分限競(jìng)房銷售狀況遠(yuǎn)低于企業(yè)預(yù)期。“有些項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)量還可以，但在轉(zhuǎn)簽約時(shí)，不少購(gòu)房者冷靜之后卻選擇了退房，客戶流失比例很大。在這種背景之下，開(kāi)發(fā)商要么采取價(jià)格手段促銷要么在產(chǎn)品上做加法。”
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，目前限競(jìng)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不十分明顯。限競(jìng)房的本質(zhì)還是商品房，優(yōu)勢(shì)卻不明顯，不少項(xiàng)目區(qū)位偏遠(yuǎn)。目前上市的限競(jìng)房大都處于房山、大興等區(qū)域，在北京二手房降溫明顯的現(xiàn)狀下，有房票人群的購(gòu)房選擇更為理性，同時(shí)限競(jìng)房的集中上市也造成短期內(nèi)供應(yīng)增量明顯，更不利于整體快速去化。“明年北京還將會(huì)有大量的限競(jìng)房上市，以目前行情來(lái)看，這些新增供應(yīng)的銷售壓力依然較大，不排除部分項(xiàng)目會(huì)采取貼著成本最低售價(jià)的方式銷售。‘夠本就先走量’或許是明年不少限競(jìng)房不得不采取的銷售策略。”
“限競(jìng)房的生存困境可能才剛剛開(kāi)始。今年北京市才供應(yīng)一萬(wàn)多套限競(jìng)房， 就已經(jīng)面臨去化難題。而明年北京市還有四五萬(wàn)套限競(jìng)房需要上市，但北京一年的新房需求量也就兩三萬(wàn)套。”郭毅表示。
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