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   近一段時間，關于放活農村土地市場的討論很熱。有觀點提出，農村土地市場再放開些，也亂不起來。有些人對宅基地的期望是，取消只有農村集體組織成員才能享有宅基地的限制，任何人都可以到農村去買房置地；對農村土地管理的期望是，破除國家的土地利用規劃和用途管制。筆者認為，要警惕對農地的不當期望，即使放開也要有底線，不能對農村宅基地有“非分之想”。

  宅基地制度是我國土地制度的一項獨特制度安排，既是農民住房保障制度的基礎，也是農民集體成員權利的體現。宅基地由符合條件的成員從本集體組織中無償獲得，在其上所建的農民住房屬于保障性質，不能像商品房一樣不受限制地進入市場交易。由于歷史形成的特殊性及其所承載的政治、經濟和社會功能，決定了其復雜性和敏感度，對其改革需慎之又慎。

  當前，之所以實行宅基地制度改革，主要是因為農村呈現人（戶籍人口）增、地減趨勢，使得原先“一戶一宅”的宅基地分配難以為繼，出現了大量農房常年閑置與部分“農二代”宅基地取得困難并存的矛盾。試點的目的，是要探索出既能向集體組織成員提供基本住房保障，又能最大限度節約農村建設用地的制度。宅基地改革絕不是向社會公眾開放、讓城里人下鄉去買房置地，也不是要改變土地規劃和用途管制，在農村搞大規模非農開發或商品房建設。

  守住底線才能穩步向前。農村土地上有兩個權利是只有農民才能擁有的：一個是耕地的承包權，另一個是宅基地的申請權。新時期，農村改革的主線依然是農民和土地的關系，無論怎么改，農地改革都要堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線。基于此，今年的中央一號文件要求“適度放活宅基地和農民房屋使用權”，同時也明確了不得違規違法買賣宅基地，要嚴格實行土地的用途管制，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

  無論是宅基地制度改革，還是集體經營性建設用地入市，中央均強調要審慎推進。自2014年起，包括以上兩項改革的“三塊地”改革在33個縣級單位開展試點。上述試點地區均明確現階段宅基地流轉只能內部流轉。因試點涉及突破現有法律，上述地區已經全國人大授權暫停實施有關法律條款。但是，在中央批準的試點地區之外，有些地方以“改革”的名義突破了現行法律——建售“小產權房”、向非本集體成員轉讓宅基地、未經規劃許可“以租代征”轉讓集體土地用于非農建設等。應當說，這些都是違法行為，不是改革鼓勵或允許的方向。

  從國際上看，即便在實行土地私有制的國家，對農村土地的管理也有其特殊性。首先，農村土地的利用必須服從規劃和用途管制，在農村不允許隨意搞建設、搞房地產。其次，除了美洲和大洋洲等新大陸國家外，大多數國家尤其是亞洲國家的農村，對農村土地的買賣和農地轉為建設用地等行為，都要受到村莊傳統組織的約束，并非外人所能隨意支配的。

  總體看，我國宅基地制度改革涉及一系列復雜的制度約束和利益關系調整，相關改革應十分慎重、試點先行。現階段如果放開對宅基地流轉的限制，從短期來看似乎是增加了農民的“融資渠道”，但從長遠看容易對農村經濟社會發展埋下隱患。當務之急是要落實好中央提出的“選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”，讓閑置農房成為鄉村振興的產業載體、農民增收的鮮活資源。實踐中，各類資本可以租賃閑置農房，發展鄉村旅游、養生養老等農村新產業。