房租暴漲，成了這個盛夏的熱詞。在“房住不炒”“租購同權”的調(diào)控背景下，部分熱點城市房租上漲明顯。曾被寄予厚望穩(wěn)定市場租金水平的長租公寓，反成房租上漲的新推手。房價、租金一波未平一波又起，從炒房價到炒租金，樓市為何“按下葫蘆起了瓢”？
長租公寓成為房租上漲新推手
“我的工資還沒漲，房租就先漲了。”畢業(yè)僅一年的張楠為了節(jié)省開支，租住在了離上班地點較遠的北京昌平回龍觀，但8月中旬她還是收到了房東的漲租通知，租住一間臥室的她每月需要多交500元，租金漲幅接近20%。
在各地高校畢業(yè)生交流群里，房租上漲的話題，伴隨著“躲過了高房價，躲不過高房租”“樓市在用租金暴漲懲罰不買房的人”等自媒體標題，催生了不少焦慮情緒。
中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京7月房租較2017年同期漲幅高達20.3%。成都、廣州和深圳等10個人口凈流入城市的整體房租漲幅也達到20%。
由于畢業(yè)季、求職季、開學季疊加，7、8兩月是租房高峰期，往年租房市場和價格的確都會迎來一波熱潮。但今年，長租公寓成為房租飆漲的新推手，尤為引人關注。
北京自如租客張女士選擇了自如寓的一間南向主臥，她告訴記者：“租金為每月2490元，此外每年還有2000多元服務費。今年房租上漲不少，去年每月1800元左右就能租到這樣的房間。”
中介搶房囤房，擾亂租房市場
長租公寓租金為何飆漲？北京天通苑120平米三居室月租金被自如和蛋殼兩家長租公寓運營機構競價，從7500元炒到10800元的網(wǎng)帖引發(fā)輿論大嘩。
“我愛我家”原副總裁胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規(guī)模，以高于市場20%到40%的價格在爭搶房源，人為抬高收房價格。
事實上，長租公寓運營方“囤房”的現(xiàn)象在其他熱點城市也不**。一位深圳中介表示，深圳許多小區(qū)里的房源都被長租公寓“掃光”，當零散房源都被大供應商收入麾下，租金話語權自然也被他們掌握。
除了惡性搶奪房源，長租公寓產(chǎn)品的高端化、貴族化趨勢也在推高整體房租價格。半月談記者在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即使身處遠郊區(qū)，品牌長租公寓的一居室月租金也普遍在3000元以上，兩居室在5000元以上，一些長租品牌在裝修、區(qū)位、品牌溢價上大做文章。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，很多中介機構或長租公寓運營商在租賃市場的主要業(yè)務是低價囤房，包裝高價出租，賺取租金上漲的差價。甚至有部分中介機構有意發(fā)布區(qū)域市場價格大幅上漲的數(shù)據(jù)，制造市場上漲預期。
過度加杠桿，資本玩起“空手道”
事實上，隨著金融政策對住房租賃市場的支持力度不斷加大，站在風口上的長租公寓企業(yè)紛紛擴規(guī)模、借助資本的力量跑馬圈地，由此衍生出諸多金融創(chuàng)新產(chǎn)品，如住房租賃類REITs(不動產(chǎn)信托投資基金)、ABS(以項目所屬資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式)、住房租賃專項公司債券等。
截至目前，已有12家公司提交了發(fā)行住房租賃專項公司債的申請，發(fā)行規(guī)模總計618.8億元。長租公寓租賃市場資產(chǎn)證券化步伐也明顯加快，以租金收入或物業(yè)所有權為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已發(fā)行數(shù)十單，金融創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮。
為何住房租賃企業(yè)如此熱衷融資？業(yè)內(nèi)人士指出，融資后，住房租賃業(yè)務的發(fā)展模式就變成了“拿房-出租-融資-再拿房”的循環(huán)，可以快速擴大市場份額。
一位資深券商人士透露，對于目前盈利前景并不明朗的長租公寓行業(yè)，通過囤房、炒房租能讓“羊毛出在豬身上”，即用租房的生意，賺金融的錢。“這一模式的本質(zhì)是利用租客和房東信用，通過租房類貸款為運營商提供擴張資金，堪稱‘無本萬利’，既可加快投資資金回籠，亦可將資金快速循環(huán)至下一批房源的獲取、裝修、運營等方面。”
“房租不炒”亟待落實
貝殼研究院院長楊現(xiàn)領認為，房價主要影響的是投資，租金主要影響的是消費。一定程度上，租金如果上漲過快，影響低收入家庭和流動人口實現(xiàn)租賃上“住有所居”，將會影響整體的社會穩(wěn)定，可能引發(fā)的風險更值得警惕。
胡景暉認為，租賃企業(yè)不斷通過融資擴大規(guī)模、滾動發(fā)展，占有市場大部分房源，最終將形成“壟斷”，獲得租金定價權。
與此同時，在大量社會資本涌入長租公寓領域的背后，由于欠缺準入門檻、標準規(guī)范以及法律法規(guī)，市場發(fā)展良莠不齊的問題日漸突出。一些不具規(guī)模的企業(yè)跟P2P等小額貸款公司合作，過度使用杠桿增大了住房租賃企業(yè)和租客的風險，一旦經(jīng)營不善，甚至會出現(xiàn)P2P卷錢跑路的情況。
房租高企背后的資本投機已引起監(jiān)管部門警覺。針對長租公寓非理性推高房租的現(xiàn)象，多地已經(jīng)開始行動。據(jù)不完全統(tǒng)計，7月份以來已有北京、上海、深圳、南京和西安等23個城市出臺住房租賃新政，通過用地保障、增加房源投入、規(guī)范住房租賃交易服務和增加租房補貼等舉措，促進住房租賃市場健康發(fā)展。
專家認為，打擊炒房租行為，從根本上講還是要增加供給、優(yōu)化供給。楊現(xiàn)領表示，在未來一段時間內(nèi)，一線和部分二線城市都將面臨有效供給不足的矛盾，租金穩(wěn)定的關鍵在于糾正當前和潛在的供求失衡。
《電鰻快報》
手機版
相關新聞